浪漫星空泳池竟變水泥地？政府開罰了！內行人破解六大預售屋廣告話術
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文／陳之玥
《平均地權條例》新制在去（2023）年七月上路，其中針對違規事項，建立了檢舉獎金制度，內政部日前公布，至2023年12月底為止，全國共受理95件民眾提出的檢舉案，目前已經裁罰18件，共裁罰462萬元。
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據了解，裁罰案件類型包含申報實價登錄逾期或不實、違反禁止炒作規定，以及違法仲介銷售、廣告不實、預售屋銷售資訊未備查等。內政部指出，以實價登錄登載不實來說，較可能出現的檢舉樣態是預售屋、租賃案件申報逾期或坪數填錯。
針對廣告不實的部分，舉例來說，建案廣告出門10分鐘到台北，但實際情況卻要20分鐘才能抵達，內政部表示，以這種情形來說，預售屋廣告本身就是契約的一部分，只要民眾事後發現，廣告訴求非事實，都可以檢舉。
如何看懂預售屋廣告，其中藏有許多眉角，若是平常較少接觸預售屋，首次看屋買房的民眾，是有可能買錯變成冤大頭！馨傳不動產智庫執行長何世昌接受《房產溫度計》採訪，分析六大預售屋廣告話術，解析背後應特別注意的門道：
一、明星學區當鄰居
「設戶籍不代表一定能入學，能入學不一定和戶籍有關。」何世昌指出，以竹北來說，多數學區為滿額學校，縱使有設戶籍，也不一定能成功入學，有可能要和同儕比誰設籍早。若是如康橋等私立學校，就沒有學區問題，能否成功入學和戶籍並沒有正相關，建議還是搞清楚自己有興趣學校的入學方式最保險。
二、包租代管投高投報
首先，建議先實際了解住家周邊租金行情，來核實建案廣告主打的租金投報率是否實在。何世昌指出，除掌握租金行情外，也要注意高投報兩大盲點，一是廣告是否僅以自備款來計算投報率，自然因投入資金少，而輕易獲得高投報；二是否以日租套房的租金行情來計算收益，因比合法的月租收入高出許多，自然也可以算出漂亮的帳面數字。
三、樹海美景任你看
許多廣告DM會在建物上搭配美景圖，強調開闊景觀，但實際上卻並非每戶都能看到，或者被其他建築物擋到。何世昌指出，通常這屬於灰色地帶，因廣告一定會寫上示意圖三字來規避法律責任，他建議，最好破解方式，就是親自到基地現場市調。
四、低首付鈔輕鬆
有些預售屋會主打低首付吸引手頭資金不足的購屋族，配套可能是搭配建商提供的公司貸，或是工程期零付款等各種不同方案。建議民眾在購買低首付建案時，還是先搞清楚整體的還款方式與期程，才不會打亂財務規畫。
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五、豪華公設隨你用
何世昌指出，實務上很遺憾的是，多數新建案宣稱的豪華公設極可能是違建，而會發生糾紛有兩種情況，一是預售期間主打的泳池等公設，等到交屋時卻根本沒有蓋出來，「坦白說這種只能住戶集體訴訟，但效益相當低，就算勝訴，每戶也挺多賠償數萬元了事。」
第二種情況，則是住戶發現自家公設是違建，向建商提告或是向主管機關檢舉，「但很現實的是，告了之後，自家公設就可能被拆除。」何世昌表示，對此，只能端看消費者能否接受華麗公設背後的陰暗面了。
六、不到千萬住3房
在單價節節高升市場下，如何壓低總價成為房市顯學，因此，也有越來越多建案強調低總價也能住到大2房、小3房，其實就是透過高坪效，在坪數小的情況下仍規劃出較多房間。但何世昌提醒，這種迷你房，未來入住可能遇到連張標準床都擺不下的窘境。
上述都是預售屋廣告經常會碰到的廣告話術，要破解不二法門，就是多做功課，多看、多問、多聽，才不會花大錢卻受氣。另外，值得一提的是，誠如前面所言，目前廣告如果主打10分鐘到台北等訴求，實際上卻不然的情形，因為受《平均地權條例》新制影響，建案會對此較為謹慎看待，使用相對保守的文案，已經較少出現過往常見的誇大用語了。
