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文／陳之玥

登上網路各大房產論壇，可以發現有許多網友會拿著自己計畫購買的預售屋格局圖，詢問室內格局、社區規劃好不好，由此可見，這確實是許多購屋族一大痛點。究竟該怎麼從一個建案的格局圖分辨好壞？《房產溫度計》推出「格局地雷」系列報導，一次從大樓社區篇、大樓住宅篇以及透天住宅篇，全方位解析格局圖眉角，讓你輕鬆挑好房。

首先，要如何判斷一個社區大樓優劣，建議民眾可以從以下五個面向來探討，分別是：基地面積、戶數、公設比、梯戶比、車位數。

基地面積

一般認知上，基地面積越大的建案，社區的公設及空間規劃性都會較有質感， 

以台北市來說，本身地狹人稠，加上近年風行危老改建案，據台灣房屋統計，有高達36%左右的建案基地面積不達百坪，要在小小的土地上長出建築物，受限於先天條件不足就會面臨公設比過高、採光通風性不足、僅有機械車位等狀況，而相同的公設比，放在大基地建案就可以有大面積中庭花園、泳池，甚至中南部還有社區規劃跑道、兒童滑車道等設施。

通常基地面積500坪左右，才會跳脫小基地格局，千坪以上則被視為大型基地，不過換個角度想，通常小基地建案多落在精華地段，尚在開發階段的重劃區才較有機會買到千坪大基地建案，端看民眾如何抉擇。

戶數

通常一個社區戶數100戶內被視為小型社區、100至300戶左右為中型社區，在這之上則為大社區。很多人會以為，社區戶數越少居住品質越好，其實不一定，當住戶越少，每戶必須分攤的管理費用就越高，若住戶不想多繳管理費，小型社區通常就會選擇僅白天有管理員，夜間不聘請的方式來縮減開支，甚至會面臨因資金有限，無法修繕、更新電梯等重要設施的情況。

所以，中型社區為較多專家推薦的選擇，而300戶以上的大型社區不是不能買，但會建議挑選運作已一段時間的中古社區，才能看出在戶數多的情況下，社區管理是否嚴謹，若是新成屋、預售屋，很難預判未來管理狀態，因人口多管理相對複雜，風險就會稍高。

公設比

狸樂聚裝修平台建築師陳竑銘指出，公設分為大公、小公，前者為整個社區一起共享的空間，例如健身房、接待大廳等，由全社區的所有權人一起持分，後者則為當層住戶才使用到的空間，例如每層樓的梯廳、走道等，由當層所有權人持分。因此，才會有同個社區，不同戶別公設比略有不同的情況產生

因為新建築法規規範每層樓必須有兩座逃生梯的關係，多數新大樓公設比會在30％以上，現行新建案公設比落在30％～35％，都還在可接受範圍。另要注意的是，平面車位面積控制在8至12坪為合理範圍，若建商提供的車位坪數在8坪以下，就有可能是將本應該是車位的坪數灌在房屋公設裡，以提高公設比的方式來獲利。

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梯戶比

是不是經常聽到網友驚嘆自己看的預售屋，竟然一層有多達18戶，電梯卻只有兩支？這其實就是所謂的梯戶比，也就是說，每層樓的電梯數與戶數的比例，舉例來說，當層樓有兩支電梯、四戶住家，梯戶比則為1：2，是相當舒適的比例，一般會認為梯戶比1：1、1：2僅會出現在豪宅或小基地建案裡。

而1：3則是一般住宅合理可接受的梯戶比，譬如說單層6戶共享兩支電梯，但梯戶比只要到達1：4，例如單層8戶僅有兩支電梯，未來就可能遇到上下班時段電梯要等很久的窘境。此外也要特別注意，並不是每支電梯都會通達地下室停車場，這也是在購買預售屋時，必須向現場了解清楚的細項之一。

車位數

停車位也大有學問，首先要了解欲購買社區提供的是平面車位還是機械車位，一般都會建議平面車位除好停、方便之外，未來也較不容易遇到故障等修繕情形。此外，停車位與戶數比例有沒有到達1：1，甚至以上也很重要。也就是說，該社區若每戶都能分配購買到一停車位是最佳狀態，若車位數多於戶數，未來要再行承租也較容易，反之則相反。

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