自備款不夠 建商無息借你錢可能嗎？ 專家：是真的！預售屋有這方案超佛心
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文／陳之玥
十一月初，各大新聞報導位於桃園大園客運園區有建案推出「3年1成無息貸、1成低自備」的超殺方案搶客，成功吸引購屋族目光。事實上，房地產市場近期因打炒房政策，雖然價格是否下修各界看法仍不相同，但唯一明顯變化是信心及交易量皆下滑，特別是在平均地權條例上路後，因禁止預售屋換約轉售，也衝擊預售屋買氣。
因此，為刺激買氣，有越來越多預售屋祭出低首付、輕鬆付款促銷方案，目的就是要吸引手頭資金不足的族群，也能勇敢進場購屋。根據591新建案觀察，目前全台七都主打低首付、訂簽金優惠的個案就有近百件，較過往明顯成長，業內人士也透露，目前市場上銷售狀況佳的也多是低自備建案。
不過，究竟什麼是低自備建案，什麼樣的族群適合，又有哪些雷得特別注意呢？
首先，我們要瞭解到，預售屋本來就比直接購買成屋、中古屋有較充裕的時間準備自備款，以一個總價一千萬元、自備款兩成共兩百萬的建案來說，通常會將自備款分成三階段繳納，第一階段是從下訂到建案正式開工階段，也就是俗稱的訂簽開，通常需繳納一成自備款；而在建案興建期間，則是依照進度繳交工程款，此為第二階段；第三則是最後的交屋款，第二、第三階段的自備款項都約為總價的5％。
低自備建案關鍵在工程期零付款、公司貸
通常主打低自備、低首付建案，會將訂簽開金額從一成自備款調整為5至8％，讓廣告可以掛上首付38萬起等看起來更有吸引力的文案，不過，馨傳不動產智庫執行長何世昌點出，民眾其實只要關注兩點，一是否為工程期零付款，二是有沒有搭配公司貸。
以現在預售屋興建期約需三至五年來說，工程期零付款就是讓購屋族在繳交第一階段的訂簽開自備款後，可以在三到五年內不需繳納工程款，將工程款延至交屋時，和交屋款一起繳納。
但若是既有工程期0付款，同時又搭配公司貸的話，何世昌認為，「那就真的很佛了！」所謂公司貸，指的就是在向銀行申請的房貸之外，由建設公司自行借款給購屋族，最常見的條件是，沒有利息、交屋後分三年還款，縱使有利息，利率通常也會較銀行信貸低，至於還款期限最長也見過長達10年，條件依各公司狀況而有不同。
買房卡位衝一波當心資金嘎不過
「如果有無息公司貸，又工程零付款，這是對消費者最有利的條件，建議盡量善用！。」何世昌表示，從投資理財角度來看，假設購買總價千萬房屋，自己本身手頭上就有兩百萬元自備款，因搭配低首付方案只需繳納一百萬元，在興建期三到五年間，就可以將另一百萬元轉去購買殖利率5％定存股，或是美金定存，一來一回既有現金流，也可賺利差。
而若是本身自備款就不足的民眾，想要靠著低首付方案來拚一把，何世昌指出，確實是可以靠著工程期間籌措自備款，但也提醒，除非自身財務紀錄相當嚴謹，非常有把握的前提下才適用，「否則風險實在太高，就算建商提供無息貸款，交屋後就得同時還房貸及建商貸款，一個不小心資金嘎不過，下場就會很淒慘。」
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內行看門道，除了辨清低首付的眉角外，也可藉此看出房市端倪，何世昌指出，通常房市買氣較低迷時，才會出現大量低首付建案，原因就在於建商不願意降價，只好透過低首付手法刺激買氣，「如果低首付還是賣不動，建商才會調降價格，可以說是降價前的最後一道馬奇諾防線。」
而低首付建案也會有兩大特色，一是通常願意且有能力推出低首付的建商，多資金實力較為雄厚，例如全國性建商，或是股票上市上櫃公司，因為建商必須得負擔消費者負擔，二則為通常低首付建案以首購房型居多，原因在於首購族較常發生購屋初期資金不足情形。
