image source：pexels

文／陳之玥

《房產溫度計》透過《KEYPO大數據關鍵引擎》統計調查的2023台灣房市網路十大頭條新聞，其中排名第三的《平均地權條例》修正案，網路聲量超過12萬，我們回顧時間序可以發現，該案是鑑於疫後全台房市炒風再起，許多投資客藉著預售屋換約轉售，短期內賺取高額利潤，甚至出現全台排隊買房奇觀。

為遏止炒作風氣，2021年底，由內政部通過修正草案，全面禁止預售屋換約轉售，當時甚至研議炒作房市最高處3年徒刑或罰金5千萬元，引發產業界強力反彈及投資客換約群組一夕間瓦解的現象。

後來歷經不斷的溝通與修正，2022年4月，行政院會通過部分條文修正草案，2022年12月底完成初審，於2023年1月10日完成三讀，正式在7月1日上路，修法五大重點及影響性分別如下：

1、限制換約轉售

民眾在購買預售屋或新建成屋後，除了配偶、直系或二親等內旁系血親，又或符合內政部公告的特殊情形，例如簽約後因非自願失業等重大事故，並經地方政府核准外，不得讓與或轉售，建商也不能同意或協助，違規者將按戶（棟）處罰50萬至300萬元。

影響》

從實價登錄資料可以發現，2023年6月《平均地權條例》上路前夕，預售屋交易爆大量，單月就成交近1.4萬件，是近2年多來單月最高，上路後7月份交易量立刻腰斬，僅6,000多件，可見該修正案可說徹底改變預售屋市場。

過去，預售屋有著頭期款可依工程進度分期繳納優點，大量吸引暫時手頭自備款不足的民眾，再加上可以在交屋、申辦房貸前轉售，財務操作相對具彈性，甚至對投資客來說，若是在房市上升期，更是短期內低成本、高槓桿的投資商品。

不過，自從新法上路後，一來交屋前不能轉售，再加上房地合一稅要從交屋後才開始計算，等於民眾在簽訂預售屋當下起，就有三年工程期加上五年房地合一稅閉鎖期，足足八年才有較大的轉售獲利空間。

此法一出，立刻讓短進短出的投資客撤退預售市場，而過去客群鎖定投資客的預售案件銷售遇瓶頸，僅剩自住客撐場，這會造成往後建商在規劃預售屋時，以自住產品為主力，且民眾在下訂前，也會更審慎考量自身的財務狀況。

2、重罰炒作行為

若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，將按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5,000萬元。

影響》

過往不管是預售屋的銷售人員，或是中古屋的仲介，不時可見疑似由業者安排的多組客戶同時帶看，或是上述所說的排隊買房熱銷情形，甚或是建案在未公開前，就放出風聲已熱銷數百戶等情況，都是房產業界常見的銷售手法。雖目前尚未有業者因炒作行為被開罰，但也以某種程度的讓房市評論員、房產業者發言轉趨謹慎。

3、建立檢舉獎金制度

民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具事證向地方政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

影響》

立意良善，不過一來因獎金高，房產業界擔心有不理性的檢舉達人出現，但同時因採取實名制，也被詬病降低民眾檢舉意願，目前尚未出現有成功檢舉案例。

4、建立私法人購買住宅許可制

私法人（舉例：財團法人、社會法人）購買住宅視需要性不同，有些「需經內政部許可」，且購買後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記限制，以防止變相短期炒作。

影響》

共有兩種影響，一是開發商擔心未來若要進行危老都更整合，卻受到不得轉售限制，開發案將窒礙難行，對此，內政部表示都更危老案或可不需經許可，不會影響建商的營運；第二衝擊豪宅市場，因過往有許多富豪為節稅及好貸款等原因，多以公司名義購置豪宅，現在私法人購屋後5年內不得轉售，將讓豪宅市場更加緊縮。

5、解約申報登錄

預售屋買賣若有解約情形，建商要在30天內申報實價登錄；違規者將按戶（棟）數處罰3萬至15萬元。

影響》

房市交易更趨透明，尤其是過往幾乎難以窺見的預售屋市場。

【用數據陪你成家】

尋覓有溫度的心靈避風港，更多的我們👉 https://linktr.ee/housedailyview