買到爛尾樓 自備款被銀行拿去幫烙跑建商還債？ 一文看懂履保陷阱
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文／陳之玥
為讓房市降溫，減少炒作行為，近兩年多以來，政府陸續推出打炒房措施，其中包括限縮建商貸款成數，某種程度緊縮建商金流，但與此同時，營建成本的上漲，讓部分中小型建商在資金來源變少、支出成本上漲的狀況下，資金壓力日益增高。
因此，我們可以看到房市已開始出現爛尾樓案例，也就是民眾購買預售屋，並且繳交金額不等的訂金、簽約金、開工款後，還沒等到建商將房子蓋好交屋，建商就倒閉烙跑，若房子不能成功找到下一手建商續建，不只滿心期待的房子成一場空，也極可能面臨已繳的購屋金拿不回的悲劇。
什麼是履約保證？
馨傳不動產智庫執行長何世昌強調，為保障自身權益，民眾一定要弄清楚一件事，自2011年開始，政府就規定建商必須要在預售屋合約中載明「履約保證」機制，全案統一一種履約保證方式，來保證購屋族的權益，而很多人不知道是，預售屋履約保證共有五種形式，選對機制，才可能在不幸遇到爛尾樓時，有機會救回辛苦賺錢努力存下的購屋金。
舉例來說，同樣遇到建商烙跑，採用「不動產開發信託」的中和預售屋「青慕淳」已購客歷經四處求援的數年血淚史，卻不能拿回自己口袋繳出去的自備款，而採用「價金信託」的北投「泊山妍」買家卻能成功救回，關鍵差別在哪裡呢？
image source：《網路溫度計》製圖（資料來源：中華民國信託商業同業公會、內政部）
何世昌指出，綜觀所有的預售屋履約保證機制，只有價金返還可以確實保證建商跑路時，民眾可以將所繳的金額全數拿回，但也因為建商之所以興建預售屋，其中一個目的就是放大資金槓桿，「如果採用價金返還，根本不能預先使用民眾繳的購屋金，幾乎沒有建商會採用。」
你的錢被拿去幫烙跑建商還債？
而根據中華民國信託商業同業公會資料可以發現，價金信託跟不動產開發信託，當建商倒閉，信託資金的受益權轉給買方時，都有個但書，就是「除應依法院強制執行等命令辦理外」，也就是如果有其他債主先行向法院申請強制命令，那就會遇到跟青慕淳的屋主一樣情形，自己繳的購屋款竟然得要先拿去還給建商其他債主，有剩的才輪到自己。
“泊山妍的屋主，則是由委任律師搶先在其他債主申請強制命令前，爭取轉移受益權給買方，並火速要求信託銀行將資金轉給已購客，在北市地政局介入及信託銀行的積極配合，這才成功救回。”
看完之後，我們可以發現預售屋履約機制百百種，民眾在購屋前，除了關心價格及樣品屋裝潢風格外，最該做的，就是預先設想自己想要購買的預售屋，建商所採用的履約保證機制自己能否接受，萬一真不幸變成爛尾樓苦主，該如何做才有機會保障自身權益。
