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文／戴婧雯

台灣房市房價飆漲、現金充斥的現象被國際媒體點名？11月市場數據同步拉響警報，上半年住宅買賣轉移創下16年新低，交易量重挫；而雙貸族已突破40萬人，顯示在高房價與政策緊縮下，民眾的資金壓力與購屋能力落差持續擴大。

面對市場的寒流，政策端與產業端也做出反應。銀行業為避免週轉金流入房市，已明確表示相關貸款禁止流向不動產；與此同時，預售屋買氣也降至近五年最冷。然而，市場仍有亮點與結構性支撐：Google在臺成立AI研發中心，為區域帶來科技產業利多；此外，商辦廠辦總銷金額大躍進，反映出台商回流與AI需求正驅動非住宅市場。究竟台灣房市將走向何方？《房產溫度計》將為您整理11月十大房市新聞，一起掌握房地產最新發展。

No.1 國際視角剖析　《經濟學人》揭央行政策與房價飆漲關聯

英國《經濟學人》報導指出，台灣央行持續抑制新台幣匯率，雖意在維護出口競爭力，卻造成嚴重失衡，形成所謂的「台灣病」。報導直指，央行政策導致的巨大扭曲，包括經常帳順差膨脹、外匯存底增加以及房價飆漲，失衡程度比其他相似經濟體更嚴重。根據大麥克指數，台幣匯率被低估了55％，程度為該雜誌追蹤的53種貨幣最高。《經濟學人》報導認為，央行實際上是以犧牲一般民眾生活水準，換取出口導向的成長，這種情況若不治療，無疑不會改善。

報導進一步分析，「台灣病」與房市的關聯在於：央行為維持匯率低迷而印製的台幣，導致現金充斥，進而推升房價，削弱民眾的購買力。雖然央行已透過定存單等方式抽出部分資金，但影響有限。報導最後提及，央行政策有其脆弱感考量（如外交孤立、缺乏IMF協助），且其上繳盈餘已成為政府的重要收入來源，這些因素都使決策當局傾向捍衛現狀。

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No.2 上半年住宅買賣轉移創16年新低　小宅化趨勢再現

全台房市買氣重挫，內政部數據顯示，全台上半年住宅買賣移轉筆數僅47,554筆，創下自2009年有統計以來同期最低紀錄，相較去年同期銳減36.2％，標誌著房市進入近年最冷淡的階段。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，主要原因是政策衝擊（央行第七波信用管制）與房價仍維持高檔，使買方出手極為謹慎。細看六都，台北市、新北市、桃園、台中、台南和高雄的減幅均達3到4成。

不過，在房市買氣創低之際，居住結構卻出現顯著變化。全台「一人宅」累計數量寫下新高，達248萬宅，十年來增加了57％。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，這與社會觀念改變、單身人口及獨居老人數量增加等社會結構改變有關。此外，房屋稅2.0規定必須設籍，也導致過去一年一人宅數量暴增38.8萬宅，反映出節稅需求分戶的趨勢。此現象也推動了小宅化的興起，使兩房產品需求度持續暢旺。

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No.3 雙貸族破40萬人新高　購屋自備款痛點為何？

房價居高不下，使許多購屋族不得不尋求信貸作為資金出口。根據聯徵中心資料彙整，截至今年7月，全台同時擁有房貸與信貸的「雙貸族」已達40.4萬人，創下歷年同期新高。住商機構觀察2020年至今，雙貸族人數已增加約9.5萬人。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，雙貸族攀升有三大主因：房價高漲使自備款壓力加劇、股市大漲吸引持屋者信貸轉投資，以及通膨壓力加大使部分家庭需信貸維持周轉。

統計顯示，雙貸族今年7月平均每人背負625.8萬元房貸及114.7萬元信貸。相較2012年同期，平均房貸與信貸金額分別大漲1倍、1.2倍，反映出房價飆升與民眾對彈性資金需求增加。賴志昶分析，信貸如今常被用於補足頭期款或裝潢款，意味著民眾購屋能力與房價落差正在擴大，且限貸令因素成為消費者買房痛點。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，雙貸族應保留資金彈性，避免短期操作過度集中，以免負債比過高，一旦市場反轉將難以收拾。

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No.4 預售揭露件數創五年最冷　建商自有應對策略

房市預售市場買氣慘淡，據信義房屋統計，9月預售揭露件數僅2,084件，較去年同期銳減75％，創下近57個月以來的新低，被形容為「已經不是腰斬、而是膝蓋斬」。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年預估住宅開工數量會超過11萬戶，但預售揭露量可能跌破4萬件，預售階段賣不完的情況將導致短期內供需失衡，體質不健全的開發商恐面臨財務壓力。觀察六都數據，高雄市年減80％跌幅最深，台中市也年減79％。

曾敬德指出，雖然政府延長建照期限，但開發商礙於銀行融資時程壓力，預售交易量能低落對其財務能力是一大考驗，現金流出問題容易出事。不過，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰認為，成本高的大案即便一延再延也不得不推，開案後將推升開工量，但大案憑藉話題性與買盤支持，仍有個案逆勢突圍的機會。他分析，目前中小建商已出現零星周轉不靈狀況，未來將採分階段推出、拉長工程期、低首付等策略因應，建商倒閉雖未釀成風暴，但詭譎的交易量弱、供給與房價強勢的狀態仍需觀察。

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No.5 金融管制緊縮　銀行明確禁止週轉金流向不動產

9月五大行庫新增購屋貸款年減五成，但週轉金貸款卻年增近兩成。房仲圈研判，這顯示民眾因「限貸令」轉向借週轉金來補足購屋自備款需求或生活消費，因此央行將銀行週轉金貸款列為稽核項目。對此，銀行業明確指出，企業或個人週轉金貸款，都禁止資金流向不動產，違者恐被追回額度。銀行主管表示，央行過去都會抽查企業週轉金或個人理財型房貸的資金用途，確保做到「名實相符」。實務上，民眾多透過「理財型房貸」動用週轉金，資金多用於買股、繳稅或買車；企業則用於購料備貨或買機器設備。銀行都會要求民眾或企業簽切結書並提出佐證，一旦貸後管理發現「名實不符」，就會要求追回全數還清。不過，另家銀行主管坦言，要稽核追蹤資金用途並不容易，除非有明確證據顯示匯到建商或房仲業，否則民眾拿到週轉金貸款後，只要轉匯到另家銀行戶頭或直接領出，「金流有斷點」就很難追查。

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No.6 買賣房意願不同調　央行理監事決議備受關注

政府祭出多波打炒房政策後，房市成效持續受到關注。國泰金20日發布最新國民信心調查，結果顯示民眾的買房意願連三月上漲，微幅升至-43.4，創下近一年半新高；然而賣房意願指數卻小幅下降至-32.7，為兩個月低點，反映出民眾對市場的判斷出現不同調，賣方態度變得更加保守。外界高度關注央行是否會在年底理監事會議上鬆綁管制措施，對此央行副總裁嚴宗大表示，每次會議都會檢討，上次已將換屋寬限期延長至18個月。

調查同時顯示，民眾對景氣展望樂觀指數轉佳，景氣現況樂觀指數及展望樂觀指數皆呈現明顯走揚。大額消費意願指數也提高至10.6，顯示整體消費意願仍走強。在經濟成長與通膨預期方面，有70％民眾預期2025年經濟成長率將高於3％（平均預期值3.53％），58％預期通膨率將高於2％（平均預期值2.23％）。這些數據與主計總處的統計相比，民眾對於經濟成長預估相對保守，對通膨預期則相對較高。

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No.7 科技巨頭佈局　Google AI研發中心啟動

Google20日宣布，位於台北士林區的「台灣AI基礎建設研發中心」啟動，定位為Google美國總部以外最大的AI基礎建設硬體研發中心，編制數百人團隊，並設有逾十間專業實驗室。Google強調，此中心開發的技術將部署於全球資料中心和AI基礎建設，成為支援Google搜尋、Gemini等創新應用的技術骨幹。

賴清德總統出席開幕典禮時表示，政府將推動「AI十大建設」，目標在2040年前創造AI產值超過15兆元、50萬個AI就業機會，並將台灣打造成「AI之島」。總統指出，台灣具備開放民主制度、世界級的半導體產業聚落及高素質研發人才，是Google值得信賴的合作夥伴。Google Cloud平台研發總經理Greg Moore則表示，Google看好台灣具備硬體、工程團隊協作能力與健全供應鏈，目前研發中心人數已成長三倍，專案周期平均縮短40％，效率遠超預期。

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No.8 上半年法拍屋釋出量創低　低接買盤鎖定甜甜價

儘管房市交投低迷，但法拍屋釋出量卻創下新低。根據內政部統計，今年上半年法院拍定成屋僅853件，比去年同期減少20.9％，更是2009年量體（7,972件）的1成左右，創下近年新低。六都中，僅新北、台中、高雄上半年拍定量超過百件，其中台北、台南、高雄三都的拍定量更創下歷史同期最低紀錄。

大家房屋企研室主任賴志昶分析，雖然近年升息，但由於銀行對投機產品放款相對保守，加上股市與整體經濟景氣尚佳，房屋持有者在經濟上仍有支撐，房貸違約率仍處於歷史低檔。尤其在AI浪潮推波助瀾下，即使房價盤整，擁有房地資產者也有餘裕長期持有。賴志昶指出，屋主即便有資金壓力，也多能在市場降價出脫，只要給足「甜甜價」就能找到隱性買方，不會讓愛屋流入法拍市場，因此在供給量大幅減少下，法拍屋數量便創下新低。

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No.9 非住宅逆勢成長　台商回流、AI擴編驅動商辦總銷創新高

受惠於台商回流、企業汰舊換新、AI引爆擴增需求及電商物流拓點等四大能量，激發國內近兩年至少有12家建商投入總銷破百億元的商辦廠辦案，總銷規模超過5,000億元，創下歷史新高。宏大國際資產總經理陳益盛分析，商用不動產交易量持續成長，主因是台商回流與企業獲利擴充；加上電商物流業持續拓點，對倉儲需求殷切，面對2018年前後近乎真空的商辦市場，吸引敏銳的開發商前仆後繼投入。

興富發建設業務部副總陳秋偉表示，AI產業引爆企業對商辦需求擴大，這是集團加碼商用不動產推案的主因。以新莊副都心總銷300億元的「國家壹號廣場」為例，與100多組客戶接洽後，高達五成來自AI產業下游客戶。陳秋偉指出，集團推案重心已從住宅擴大到商辦，2024年商辦案量占比達七成。宏大國際資產統計，興富發集團動作最積極，總案量逾千億元；中石化、潤泰新、中悅、華固、長虹等集團也都有數百億到千億元的案量。陳益盛強調，在產業需求強勁支撐下，看好今明兩年商辦、工業廠房、廠辦交易動能將續航。

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No.10 陶朱隱園才開胡　中工控遭寶佳狙擊

在超級豪宅「陶朱隱園」傳出首筆交易喜訊後不久，中華工程（中工）股價狂飆。然而，股價驚漲背後並不單純，傳出寶佳集團旗下堡新投資於10月底連續4天狂砸20億元以上，買進中工股票逾10％。此舉引發中工強烈不滿，直批遭「禿鷹掠奪」，董事長周志明以「出師表」為題發出內部信，強調「我們所面對的不僅是一場經營權之爭，更是一場關乎中華工程未來命運的關鍵戰役。」

中工質疑，堡新投資資本額僅2億元（實收2千萬元），何以能在4個交易日內耗資20億元以上大量買進股票，其購股資金來源可疑，並呼籲檢調及主管機關調查。經濟部資料顯示，堡新投資負責人鄭斯聰亦為寶佳集團旗下大華建設的董事長。房市專家表示，寶佳會相中中工，一定是看準了其所握的資產與股價淨值比有利可圖。中工近年積極布局房地產開發案，包括「陶朱隱園」及「中工雲宇宙AI園區」等，推案規模逾1,000億元，加上承攬工程合約約1,530億元，資產價值雄厚。

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