image source：北士科示意圖／台灣房屋提供

文／戴婧雯

當全台住宅市場因高房價與人口結構精簡，正逐步走向「小宅化」時，特定地區的房市卻因高科技巨頭的進駐，引爆了另一場「大」時代的產業紅利。當一個個家庭背負著房車雙貸的沉重壓力時，一場針對「影子銀行」的金融監管新浪潮也正悄然展開。究竟這些多重拉扯的力量，將如何形塑我們未來的居住與投資環境？跟著《房產溫度計》一探究竟吧！

＃金融海嘯後住宅移轉少10坪　透天轉大樓、房價與少子化是關鍵

根據內政部不動產資訊平台統計，從2009年金融海嘯後到今年第二季，全國住宅買賣移轉平均面積持續縮小，從2009年第二季的41.5坪降至2025年第二季的31.5坪，16年間減少10坪，顯示台灣住宅市場正逐步走向「小宅化」。

▲住宅平均面積16年縮減10坪　高雄減幅最大

在房價大漲與人口結構改變的背景下，購屋民眾多用居住空間換取預算空間：

• 六都中，高雄市住宅買賣移轉平均面積縮減幅度最大，少了19.5坪；桃園與台中則分別減少12.6坪與11.8坪。

• 台北市、台南市與新北市也分別縮減8.1坪、9.3坪與11.1坪，顯示全台小宅化趨勢普遍。

▲專家分析｜小宅化興起的三大關鍵原因

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示：

• 房價高漲：即使單戶人口精簡，民眾仍希望住得舒適。但因房價大幅上漲，建商也複製北部經驗，在房價走揚地區壓縮室內空間，將總價控制在消費者能負擔的範圍。

• 住宅產品改變：過去中南部地區透天產品盛行，但隨著年輕人偏好有管理、電梯的大樓，加上土地價格高漲，導致透天價格也持續高漲。購屋者因此從透天轉向大樓，使得住宅面積縮小。

• 人口結構改變：住宅成員的結構變得更精簡，單戶人口數量越來越少，也是導致小宅化興起的重要原因。

＃輝達效應發揮　北士科商辦單價衝上78萬創高

輝達（NVIDIA）今年5月宣布新總部將落腳北士科，帶動此區商辦買氣。最新實價登錄顯示，新商辦「遠雄商舟」單價衝上78萬元，創下該商辦的單價新高紀錄。

▲短期漲幅近兩成　單價創下新高

• 「遠雄商舟」去年預售單價約65至69萬元，今年交易紛紛站上7字頭，最新交易單價更攀高至78萬元。

• 該商辦鄰近輝達總部基地，顯示「輝達效應」發威！企業正搶先卡位，期盼此區形成AI產業聚落。

▲專家分析｜輝達總部尚未定調　但北士科仍是唯一選項

• 第一建經研究中心副理張菱育分析，目前購入北士科商辦的法人，不乏有企業總部需求的科技業、電子業，以及看好此區發展的投資型買方。

• 台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，由於仍處於與新光人壽及台北市政府的三方商議階段，輝達總部尚未有下一步。

• 陳定中指出，無論最終是新壽將地上物移轉給輝達，或是市府協助另尋他地，北士科都是檯面上的唯一選項。他強調，即使輝達與新壽的MOU將於9月底屆滿，雙方仍有其他備案可能，這也讓北士科的產業紅利持續發酵，吸引企業佈局。

＃全台房車雙貸大負翁　平均背債756萬創新高

▲平均背債創高　房車雙貸壓力山大

• 根據聯徵中心最新資料，截至今年7月為止同時揹負房貸及車貸的「房車雙貸族」，全台超過9.5萬人，人均背債金額高達756.6萬元。

• 雙雙創下統計以來的新高紀錄，比房貸加信貸的740.5萬元還高，顯示養房又養車的壓力山大。

▲專家分析

• 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年房價與車價都來到高點，因此兩項貸款金額逐年攀升。其中房貸與車貸都具有實質擔保品，相較無擔保的信貸，車貸額度相對高且利率更具優勢。

• 張旭嵐指出，在房貸水位受限的情況下，有車的民眾更善用車貸增加資金靈活度，也讓房車雙貸族的背債金額，略高於房貸加信貸的740.5萬元，成為「資產的大負翁」。

• 台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，許多消費者向民間租賃融資公司申辦車貸，這些公司過去被視為「影子銀行」，不受金融機構的放款規範。因此，實際上揹負房貸與車貸的人數，可能比聯徵中心統計的9.5萬人更多。

• 陳定中表示，金管會從9月中旬起分階段納管租賃融資公司後，將使部分借貸負債趨於透明化。未來「隱性收入族」、「信用瑕疵族」及「以債養債族」等三類民眾，在申辦房貸或車貸時，將更難爭取到理想條件。

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