image source：591新建案提供

文／戴婧雯

隨著中央銀行打炒房政策持續發酵，五大銀行房貸利率創下16年新高，市場交易量明顯縮減；另一方面，小坪數產品也成房市黑馬，漲幅超越2、3房！此外，股市與房市的聯動效應再度成為市場關注焦點，過去五年來股市大漲，但部分區域的房價漲幅竟超越股市，讓投資人重新審視資產配置策略。

在這波市場變動下，該如何掌握最新趨勢，找出最佳的房產投資與購屋策略呢？《房產溫度計》整理今日三大房市重點，帶您一探市場最新動態！

＃五大銀行房貸利率飆升至2.238％　創16年新高

中央銀行公布1月五大銀行新承作房貸金額及利率，受農曆春節假期影響、利率攀升及房市管制政策見效等多重因素影響，1月六都買賣移轉棟數明顯下滑。而單月新增房貸金額再次跌破千億元大關，較2024年12月大減358.68億元，僅剩645.99億元。與此同時，五大銀行為控管不動產風險，房貸利率升至2.238％，創16年來新高，使購屋成本進一步提高，市場買氣持續受壓。

對於房貸利率持續攀升，央行經研處副處長曹體仁分析，主要原因有三：

1、銀行自主控管風險，審慎放貸。

2、部分銀行房貸額度接近上限，因此提高利率「以價制量」。

3、央行第七波房市管制影響，銀行配合政策調整利率水準。

自2024年9月央行推出「史上最嚴」房市信用管制以來，房市降溫趨勢愈發明顯。六都買賣移轉棟數自去年中以來持續下滑，顯示市場交易量縮減。此外，1月信義房價指數顯示，大台北地區房價年增率僅6.73％，創下2024年以來新低，顯示房價漲幅明顯趨緩，市場買氣不再如過往火熱。央行經研處副處長曹體仁也表示，此趨勢顯示房市交易量縮減，意味著房價可能進入整理期，未來走勢仍需觀察市場資金動向及政策變化。

＃小宅成黑馬！1房價格狂飆　漲幅勝過2、3房

根據591新建案統計顯示，各房型新案成交單價全面突破5字頭，但漲勢最驚人的竟是1房產品，年漲幅達16.7％，甚至超越傳統2、3房。其中以高雄漲幅最高，達26％，領先全台。

過去1房產品因貸款條件受限、轉手不易，市場需求較低。但隨著房價飆升，購屋族開始將目光轉向小坪數產品。加上不婚不生風潮盛行，獨居族群日益壯大，進一步推動1房產品的市場需求，使其價格持續攀升，成為房市新黑馬。

各縣市房型價格表現如下：

台北：小宅需求穩定，4房產品則意外回暖，單價年漲21％。

新北：各房型均價突破每坪60萬元，1房到4房年漲逾10％，其中2、3房需求最旺，漲幅高居各縣市之冠。

桃園：受北市買盤外溢影響，1房產品價格大漲，部分新案已站上5、6字頭。

新竹：1房漲幅近2成，僅次於高雄，但4房價格下滑，反映大坪數市場趨緩。

台中：房價接近5字頭，以北屯區交易最活躍，推升2、3房價格上漲。

台南：雖然房價同步上揚，但和其他縣市相比沒有明顯大起伏

高雄：台積電題材帶動投資潮，低總價小宅成「銷售密碼」，1房價格從每坪29萬跳漲至36萬，短短一年內暴漲7萬元。

591新建案提醒，小宅總價較低，但受限於銀行貸款政策，坪數過小可能影響貸款成數，讓購屋族面臨資金壓力，購買前應謹慎評估。

＃近五年股房聯動解析　新竹房價漲133％超越股市

回顧過去五年，台股指數從2020年初的1.2萬點飆升至2.3萬點，漲幅達92％。不過，同一時期六都房價漲幅介於37％至78％之間，新竹地區房價更暴漲133％，超越股市漲幅。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波股市大漲帶來強烈的財富效應，使民眾對房市信心增強，推動房價上揚。不過股市雖然飆升，但多數資金流向外資，民眾實際受益有限，反觀房市因槓桿效應，使購屋族的資產增值更為明顯。

都會區近5年房價指數漲幅如下：

新竹：上漲133％，漲幅冠全台，主要受半導體產業帶動。

台南：上漲78％，房市受科技業擴張影響，買氣穩定。

高雄：上漲67％，受惠台積電投資，推升房價。

台中：漲幅70％，剛性需求買盤撐腰。

新北：受疫情後建造成本上升影響，房價5年內上漲52％。

台北：漲幅37％，漲勢相對溫和，但仍維持高價水位。

曾敬德也進一步表示，2025年房市走勢仍與股市緊密相連，若股市維持穩定，將為房市提供支撐；但若股市波動加劇，可能影響購屋信心與市場動能。

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