名家專欄/買房貸不到款如何自救?徐佳馨最完整解析
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文/徐佳馨
如果不是限貸令的關係,相信很多信用良好、收入正常的民眾一定不會知道,這世界上居然還有買房子卻沒有辦法貸款的事情。
尤其央行祭出限貸令之後,買房貸不到款項,或者房貸撥款時間延遲時有所聞,《房產溫度計》根據《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統觀察近三個月(2024/06/30~2024/09/29)討論「買房困難」,不少網友關注「貸款、銀行、房貸、房價、政策」等熱門關鍵字,網友表示「月入百萬買房,貸款竟然困難重重,我真的想都沒想過」、「代書路過,吃了銀行好多閉門羹呀」、「十月要對保了,現在這樣我都不知道要先自己找評估,還是等建商團體對保」、「沒辦法現金買房我很抱歉」。
關於房屋本身:
一般來說,貸款核下不來大概分成以下幾種樣態:
最常發生的就是買方出價太高,簡單來說就是買貴了,所以銀行鑑價沒有辦法達到合約價,即使達到了你期待的成數,一樣會有沒辦法交屋的問題。
除此之外,房屋的類型也會影響,例如房子的地點、屋齡、座落位置、採光、裝潢,旁邊有沒有嫌惡設施等等,屋齡老、地點差,自然就會被銀行打回票。
關於借款人的條件:
銀行會看借款人的還款能力,例如借款人的收入高低、工作性質、負債比、信用評分等,信用好、負債比低於七成、收入高、工作又穩定,一般銀行都會特別喜歡。如果還是銀行常常往來的高資產客戶,貸款難度也會變低。
其他原因:
例如央行宣布「選擇性信用管制」等特殊政策因素,或是銀行端因為銀行法72-2的放款水位已滿,都會影響貸款。另一個比較特別的是,如果您買的房子的前一手持有不滿一年,銀行為了降低風險,貸款也只會用上一手當初貸款的金額認定。
貸不到款的後患有哪些?
不要以為借不到錢只要解約就沒事,因為不動產牽涉很廣,為維護交易安全,本來就有相關罰則。對於買方來說,恐怕要賠付斡旋金或是定金。如果使用要約書的購屋人,要賠償3%房價的違約金,更有甚者,還會因為簽約後反悔,被屋主或房仲提告,這種訴訟多數也會成案,損失會相當慘重,不可不注意。
如果真的借不到錢,要怎麼辦?
首先,如果是事前有警覺的購屋人,建議先查實價登錄、多問幾家銀行,並在要約書或是斡旋金中的契約就寫好以下文字,
「房貸成數不足「成交價」O成時,排除以個人信用貸款方式,補足房屋貸款成數不足的條件。無法完成上述條件者,買賣雙方即可無條件解約,買方無須負擔任何賠償。」
如果在目前這種比較特殊的狀況下,建議也把交屋時間延後,為彼此多留一點空間。
萬一送到銀行才發現根本借不下來,或是貸款成數因為政策因素有落差,在送件時除了提供財力相當的保證人,或是增加擔保品,甚至於配偶之間去更換借款人,去補足銀行認為條件不夠的缺點之外,另外也可以透過裝潢修繕貸款、信用貸款等方式來補足缺口。
但千萬提醒,不要看到二胎就很高興的去借款,因為許多民間借款也是用二胎名義,利率高得驚人,建議購屋人如果貸款不足,除非萬不得已,還是先透過銀行、壽險業者等一般管道,比較安全。
【以上言論,不代表《房產溫度計》立場】
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