2024/08/30

名家專欄／房地產可能掛掉嗎？徐佳馨盤點那些歷史上的房市崩盤

image source：示意圖／ChatGPT

文／徐佳馨

對許多人來說，台灣房市猶如不死鳥，雖說政府打房不斷，但每次被稱為「史上最嚴」、「核彈級打房」，似乎都是雷聲大雨點小，「房市就要崩盤」是真有其事嗎？

經濟結構問題釀成崩盤　台灣房市曾兩次遇險

回顧過去，這波從2003年開始的多頭並非一路向上，中間也有過幾次小幅修正，例如全球金融危機、奢侈稅上路、房地合一上路等，都有曇花一現的價格下跌，和許多人期待的不大一樣。真正的崩盤並非許多網友口中的「開價七折」、「五折收」，而是在經濟放緩、利率上升、信貸標準緊縮等因素之下，整體經濟結構出現問題，例如1991年日本房地產泡沫、1997年東南亞房產泡沫、2008年次貸危機，與現在正在進行中的中國房市風暴，以房價下跌幅度最低的美國次貸風暴定義「崩盤」，當時最大跌幅在兩成以上，銀行體系就已經撐不了，如果真的崩盤，並非出現「拋售潮」，而是遍地都是不良資產，銀行不敢貸款，買家不買進場，只有眼光獨到、現金滿滿的投資者，才算是擁有入場券。

台灣確實也曾發生過類似狀況，一次是60年代的能源危機，但因為當時交易量少，市場訊息不透明，是前輩們憑著記憶回想當時慘狀。

另一個崩盤時期是在1990年代。不過早在80年代就埋下伏筆，那時經濟起飛，股市從 636 點狂漲到 12,682點的「台灣錢淹腳目」，房市亂象叢生，央行在1989年2月28日祭出選擇性信用管制，大動作地實施一連串信用緊縮政策，包括停止無擔保購地貸款、限制企業建築融資額度、依工程進度分批撥款，以及貸款成數不得逾 5 成等相關措施，同時又適逢1992年政府便打算製定容積率管制，並預計在1995年全台實施上路，造成房地產業搶建，從供給到需求全面崩盤，按照當時7年一循環的理論，理應在1996年房市應該復甦，殊不知縱然有捷運木柵線通車，卻仍不敵民眾還未產生交通與房價連結的價值觀，同時還有總統民選前爆發中共試射飛彈的台海危機，造成股市房市短期震盪，不少人選擇賣屋移民至美國，1996年2月也已經出現房價回跌至5年新低的訊息。而屋漏偏逢連夜雨，1997年8月又遇到亞洲金融風暴造成股市從10,256點無量下跌，當時全台許多建商在搶照、搶建過後，用槓桿玩金融操作，當房屋銷售不如預期，就直接面臨財務危機，1998年包括國揚、瑞聯、擎碧等大型建商都陸續傳出跳票；1999年921大地震則重創全台房市，禍不單行的狀況接連發生在房地產市場，從業者個個做到懷疑人生。為了救市，當時政府更祭出土增稅減半、連續降息、政府優惠房貸措施等作法，好不容易讓房市從2003年開始復甦，走到今日的榮景，只不過多頭走得又長又久，恐怕也是當時始料未及。

高房價下，許多人都希望房價出現大跌，讓想買房子的人順利上車。不過，不動產動輒影響金融市場，因此各國政府都會盡可能透過政策調控，避免房地產崩盤暴跌影響經濟。換言之，政策頂多調整，至少會讓房市留下一絲氣息，要是崩盤發生，恐怕就不是買不買的問題，而是進入生活受影響，陷入根本就買不起的困境，相信這並非大家期待的結果了。