名家專欄/房地產可能掛掉嗎?徐佳馨盤點那些歷史上的房市崩盤

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文/徐佳馨

對許多人來說,台灣房市猶如不死鳥,雖說政府打房不斷,但每次被稱為「史上最嚴」、「核彈級打房」,似乎都是雷聲大雨點小,「房市就要崩盤」是真有其事嗎?

經濟結構問題釀成崩盤 台灣房市曾兩次遇險

回顧過去,這波從2003年開始的多頭並非一路向上,中間也有過幾次小幅修正,例如全球金融危機、奢侈稅上路、房地合一上路等,都有曇花一現的價格下跌,和許多人期待的不大一樣。真正的崩盤並非許多網友口中的「開價七折」、「五折收」,而是在經濟放緩、利率上升、信貸標準緊縮等因素之下,整體經濟結構出現問題,例如1991年日本房地產泡沫、1997年東南亞房產泡沫、2008年次貸危機,與現在正在進行中的中國房市風暴,以房價下跌幅度最低的美國次貸風暴定義「崩盤」,當時最大跌幅在兩成以上,銀行體系就已經撐不了,如果真的崩盤,並非出現「拋售潮」,而是遍地都是不良資產,銀行不敢貸款,買家不買進場,只有眼光獨到、現金滿滿的投資者,才算是擁有入場券。

台灣確實也曾發生過類似狀況,一次是60年代的能源危機,但因為當時交易量少,市場訊息不透明,是前輩們憑著記憶回想當時慘狀。

另一個崩盤時期是在1990年代。不過早在80年代就埋下伏筆,那時經濟起飛,股市從 636 點狂漲到 12,682點的「台灣錢淹腳目」,房市亂象叢生,央行在1989年2月28日祭出選擇性信用管制,大動作地實施一連串信用緊縮政策,包括停止無擔保購地貸款、限制企業建築融資額度、依工程進度分批撥款,以及貸款成數不得逾 5 成等相關措施,同時又適逢1992年政府便打算製定容積率管制,並預計在1995年全台實施上路,造成房地產業搶建,從供給到需求全面崩盤,按照當時7年一循環的理論,理應在1996年房市應該復甦,殊不知縱然有捷運木柵線通車,卻仍不敵民眾還未產生交通與房價連結的價值觀,同時還有總統民選前爆發中共試射飛彈的台海危機,造成股市房市短期震盪,不少人選擇賣屋移民至美國,1996年2月也已經出現房價回跌至5年新低的訊息。而屋漏偏逢連夜雨,1997年8月又遇到亞洲金融風暴造成股市從10,256點無量下跌,當時全台許多建商在搶照、搶建過後,用槓桿玩金融操作,當房屋銷售不如預期,就直接面臨財務危機,1998年包括國揚、瑞聯、擎碧等大型建商都陸續傳出跳票;1999年921大地震則重創全台房市,禍不單行的狀況接連發生在房地產市場,從業者個個做到懷疑人生。為了救市,當時政府更祭出土增稅減半、連續降息、政府優惠房貸措施等作法,好不容易讓房市從2003年開始復甦,走到今日的榮景,只不過多頭走得又長又久,恐怕也是當時始料未及。

高房價下,許多人都希望房價出現大跌,讓想買房子的人順利上車。不過,不動產動輒影響金融市場,因此各國政府都會盡可能透過政策調控,避免房地產崩盤暴跌影響經濟。換言之,政策頂多調整,至少會讓房市留下一絲氣息,要是崩盤發生,恐怕就不是買不買的問題,而是進入生活受影響,陷入根本就買不起的困境,相信這並非大家期待的結果了。

【以上言論,不代表《房產溫度計》立場】

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