名家專欄／21世紀以來最嚴重的打房措施？徐佳馨分析央行打房七次選擇性信用管制都做了啥?
image source：示意圖／pexels
文／徐佳馨
央行在9月19日召開第三季理監事會，會中宣布了21世紀以來最嚴重的打房措施，為進一步強化管理銀行信用資源，抑制房市投機與囤房行為，並引導信用資源優先提供無自用住宅者購屋貸款，茲修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，自本年9月20日起實施。主要修正重點如下：
1. 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。
2. 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。
3. 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。
4. 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。
比外界預料得更加嚴苛，同時藉由將自然人名下有房屋的再購者重新定義，在此規範下，換屋、多房、建商全都無一倖免，近期交屋的民眾恐將無法順利交屋，同時房地產市場將在第四季進入嚴苛考驗，價格預估也會出現修正。此次出手同時使出「斷金流」與「鎖喉」兩大絕招，成屋市場作為海嘯第一排，受創最深，預售市場交屋將被打亂，同時也會直接衝擊現在銷售中的預售案。加上明年開始的大交屋潮，市場恐怕得經歷一番腥風血雨。
「選擇性信用管制 」是什麼?
根據現行「中央銀行法」與「銀行法」的規定，央行可以對金融機構的某些業務採取一定程度的限縮，以達到控制資金的流向與流量的目標。管制並不限於不動產，也可以針對消費者、直接信用管制或貸放比率等等。換言之，就是可以從地點、對象緊縮，只要央行認為有必要，就可以彈性實施。
過去的選擇性信用管制做了哪些事?
在2016年房地合一上路之後，市場雖經過一番盤整，但在2020年又熱起來，致使央行執行了六波選擇性信用管制，其內容如下：
第六波選擇性信用管制時間：2024/06
自然人購置第二屋貸款限制
自然人在特定地區（台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市）購買第二戶房屋時，最高貸款成數為6成
第五波選擇性性用管制時間：2023/06
自然人購置第二屋貸款限制
自然人在特定地區（台北市、新北市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市）購買第二戶時，最高貸款成數僅 7 成
換屋族配套措施
名下已有 1 戶房貸，主張其因有實際換屋需求，擬申辦特定地區第 2 戶購屋貸款的自然人，只要和銀行切結「一年內出售老屋（需完成移轉登記＆塗銷第 1 戶抵押權）」，新屋便可排除 7 成貸款成數限制！
若違反切結事項，將被立即收回貸款成數差額，且追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息、加收以轉貸等方式規避切結事項等罰則。
第四波選擇性性用管制時間：2022/12
自然人購置高價住宅貸款限制：最高貸款成數由降至 4 成
自然人購屋貸款限制：第 3 戶以上最高貸款成數由 5.5 成降至 4 成
建商餘屋貸款限制：最高貸款成數由 5 成降至 4 成
工業區閒置土地抵押貸款限制：最高貸款成數由 5 成降至 4 成
購地貸款限制：最高貸款成數由 6 成降至 5 成，保留 1 成動工款，且借款人需切結在一定期間內動工興建「除有不可歸責借款人因素外，最長以 18 個月為原則」。
第三波選擇性性用管制時間：2022/9
自然人購置住宅貸款限制：特定地區第 2 戶購屋貸款不得有寬限期（特定地區包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市）
工業區閒置土地抵押貸款限制：
最高貸款成數由 5.5 成降至 5 成
購地貸款限制：最高貸款成數由 6.5 成降至為 6 成
第二波選擇性性用管制時間：2021/3
公司法人購置住宅貸款限制：最高貸款成數一律降低為 4 成
自然人購置住宅貸款限制：第 3 戶最高成數，由 6 成降至 5.5 成；第 4 戶以上購屋貸款最高成數由 6 成降至 5 成；
自然人購置高價住宅貸款：最高貸款成數由 6 成降至 5.5 成；第 4 戶貸款最高成數由 6 成降至 4 成
工業區閒置土地抵押貸款限制：最高貸款成數 5.5 成
第一波選擇性性用管制時間：2020/12
公司法人購置住宅貸款限制：第1戶最高貸款成數 6 成；第 2 戶以上最高貸款成數 5 成，皆無寬限期
自然人購置住宅貸款限制：第3戶以上最高貸款成數 6 成，無寬限期
購地貸款應檢附具體興建計畫，最高貸款成數 6.5 成，並保留其中 1 成待動工興建後始得撥貸
建商餘屋貸款限制：最高貸款成數 5 成
而在2010年到2016年間，央行分別在2010年6月執行北市和新北10行政區第二間房貸款成數最多七成；2010年12月增加緊縮第二屋貸款至多60%，並加入新北三峽、林口、淡水三區，同時要求建商購買土地、建物貸款成數不得超過6成，2012年6月將雙北市8000萬以上、其他地區5000萬以上高級住宅之貸款限制為60%，而在過熱的2014年又加碼把新北納入四區、桃園的三市一鄉納入第二間房貸款只有六成的限制，同時針對兩戶以上購買第三戶住宅之貸款僅限50%，另對於北市7000萬以上、新北6000萬以上，其他地區4000萬以上豪宅、公司法人貸款限縮為五成，直到2016年3月因市況太差，解除豪宅之外的所有選擇性信用管制。
從這些軌跡來看，央行操作選擇性信用管制相當謹慎，且都是針對多戶族群，自用型的首購買方，真的不用太過擔心。
【以上言論，不代表《房產溫度計》立場】
