image source：示意圖／ChatGPT

文／田大全

到底什麼時候才是改建的「良辰吉時」？包括法規的檢討與放寬、市場景氣的變化、建商或整合者的專業度，乃至於屋況的老舊程度、不同意戶心態或產權的變化，各種主、客觀因素的改變，都牽動著改建的進度，想順利改建，天時、地利與人和，缺一不可！

image source：《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統

《房產溫度計》透過《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統，關於「都市更新」2024年至今（2024/1/1至2024/05/13）的熱門關鍵字，出現了海砂屋、容積獎勵、老屋、意願、條例、地主、疑慮、時程等。

先從法規來看，無論是「都市更新條例」、「危老條例」或是相關的建築法規，不斷地調整與修正，主要目的就是希望解決實務執行層面所面臨的種種問題，最常見的狀況是，因為這套法規卡住了那個問題，又因為那套法令限制了這個條件，所以，就算容積獎勵的「數學」算的出來，但是房子卻蓋不出來！

不斷修正的新法規，已經讓建築師傷透腦筋了，研擬中與變動中的政策，更是讓執行中的改建案進退失據，舉例而言，究竟在新建案的「電動車充電椿」要預留多少？是10%、30%？興建過程至少要三、五年，三、五年後的新社區，電動車的需求到底是多少？「預留電壓」也許是個解決方案，但是預留的電壓真的夠嗎？萬一到時候不夠怎麼辦？

再者，政府目前正在積極進行「虛坪改革」，還曾經主張要讓「公設比」控制在30%以下，那麼，依照目前建築技術規則所規定的「法定公設」，到底作還是不作？未來到底是登記還是不登記？公設比的變化，直接影響住宅「權狀坪」的面積，原本談好的條件，改建之後如果新法規規定不能登記，地主在「帳面上」就少了幾坪，這些損失，又要算誰的？

當然，這些法規都會有「不溯及既往」的配套規定，但是，如果預期未來的法規條件可能會放的更寬，地主會不會想再等一下？整合了一半的進度，會不會又因此而卡住？

都更案困難重重！為何陷入不敢做、不能做的困境？

法規的變動就已經夠麻煩了，外部市場的變化，更是讓都更案的進度神經兮兮，從前兩年營建成本大漲的情形來看，多少建商就因此而中箭落馬，好不容易把財務計畫的算盤重打一遍，但是可能要小幅調整地主的分回條件，搞不好要地主少分兩坪，這不又是天大的誤會？5%地主不同意！全案再度歸零～

財務計畫算不過，改建計畫就沒法往下走，還好這幾年房價漲了一點，把上漲的營建成本補了回來，沒想到，政府的「居住正義」又來了，打投資客，也把整個市場的氣氛給打冷了，建商分回的坪數賣不出去，或是賣不到預期的價格，建商資金回收的速度拉長、風險變大，銀行貸款條件又變差，好好的一個案子，一不小心就掛了～

房市低迷、房價下跌，財務計畫算不出利頭，不敢做，也不能做！房市火紅、房價上漲，政府「健全房市措施」一串串地出爐，賣不出去、蓋不下去，也不敢做、不能做！

時間成解決與創造問題的雙面刃？

撇開這些外部因素的干擾，就實務來看，原本停滯的改建進度，會突然出現變化的原因，往往出在內部的改變，一個是硬體，一個是軟體，前者往往是出在社區或是周邊地區，某些屋況的變化，就如同基泰大直案，因為施工不慎，硬是把鄰近的社區搞砸了，房子沒得修了，只好改建！

這種案例除了人為的因素之外，往往也出在天災之後，因為地震造成房屋嚴重的破壞，此為不得不也，但是，就算房子都塌了，到底要怎麼改建、能分多少、出多少錢、誰說了算…，這些事情通常還要再吵一陣子～

所謂「時間可以解決問題」，就都更這檔事而言，也確實如此！也許就是因為時間拖的太長，堅決反對的老人家們，陸續蒙主召喚之後，第二代或第三代的觀念也許比較好溝通，許多原本卡住的問題就解決了。

但是，有時候時間也不一定可以解決問題，反而因為拖的越久，會產生更多的問題，這種「類八點檔」的劇情，其實也不斷地在都更推動的過程中反覆上演，主要演員的角色，大致包括，二媽、大嫂、二女婿、小姑和養子…

太早上車，怕吃虧，太晚上車，怕沒位子…，到底什麼時候，才算得上是改建的最好時機？

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【以上言論，不代表《房產溫度計》立場】

分析說明

分析區間：本文分析時間範圍為2024年01月01日至2024年05月13日。