文／田大全

前陣子，幾位台北市議員疾言厲色地質詢著官員，都更「一坪換一坪」，到底做不做得到？做不到就下台！
只見官員們不疾不徐地回應著，「一坪換一坪，真的做不到」、「我同意，做不到就下台」…

話說「都更」這檔事，從民國87年通過「都更條例」至今，一晃眼也25年了，其間歷經12次的修法，也就是平均兩年就修一次法，修法頻率之高、次數之多，大概也排得上是中華民國所有法律裡的前幾名了。

好好一套法律，為什麼要修這麼多次？答案當然就是「計畫趕不上變化」！太多的主、客觀因素，都在影響著都更作業的進展和推動，時間一長，所有「人、事、時、地、物」的變數就增加！房市的景氣一變，原本談好的條件也得跟著變，一個都更案動輒談個十幾二十年，小孩都大學畢業了，老人家都退休了，老房子依然油油髒髒地杆在城市的某一個角落裡不見天日。

一坪換一坪　換什麼坪？魔鬼藏在細節裡

為了推動都更，郝龍斌市長在民國99年提出了「一坪換一坪，另加一車位」的都更政策之後，都市更新似乎進入到另一個新的境界，原本以為會因此而加速推動，結果，沒想到卻套上了一圈緊箍咒，把接下這十幾年的都更弄得半死不活。

說句老實話，時空背景的不同，用現在的狀況，評論當時的「一坪換一坪」政策，其實並不公平！想「那個」當年，一般大樓、華廈的工程造價，一坪頂多10萬出頭，最頂級的豪宅造價不過也才20幾萬，當時台北市最貴的豪宅房價天花板，卻已經突破百萬大關了

所謂的「百萬俱樂部」，在大安區和信義計畫區一棟棟地拉起了金光閃閃的場面。

在那樣的成本結構下，想要「一坪換一坪，再加一個車位」，起碼在市中心的蛋黃區，甚至是部份的蛋白區大馬路邊，大概都是做得到的！建商有利潤，地主也可以分回差不多的坪數。

如果這個邏輯是通的，為什麼現在房價漲的更高，但是都更的速度與效率卻沒有增加？問題，就出在「造價」與「人性」！

目前一般大樓或華廈的造價，如果是在大台北都會區，因為各式各樣的施工規範與管制措施增多，再加上營建原物料的飆漲，最基本的工程造價大概都要將近30萬一坪了，可別小看這個10幾萬變成30萬的成本變化，表面上看來只漲了十幾萬而已，比起房價的漲幅，感覺上是有點小兒科，但是各式各樣「無形成本」的增加，卻把這條都更路，拉的更長，拖的更久！

貪婪，是人類社會進步的力量！如果能夠「一坪換一坪」，只要建商再「讓利」一點，可能就有機會「一坪換一點五坪」，既然有可能「一坪換一點五坪」，也許，我再撐一下，搞不好「一坪換兩坪」應該就更有機會了…

image source：《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統

《房產溫度計》透過從《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統來看，關於「都更」2023年至今（2023/1/1至2023/11/20）的網路討論聲量超過35萬筆，熱門關鍵字有公辦、放寬、誘因、社會住宅、居住正義等詞組，甚至出現「刻不容緩」。但，都更為什麼這麼難？因為牽涉到的建築法規、地政登記、估價實務、財務計畫、市場趨勢、產品規劃…各種專業層面又深又廣，隨便一套都是「國家考試」的層次，一般老百姓，一輩子也不過就買幾間房子而已，哪需要了解這麼多？更何況，這些等待都更的老房子的地主，這幾十年來，他也就只買過這麼一間房子，而且那還是幾十年前的事了，可能完全不知道現在的房地產市場是怎麼回事…

所以，本系列就希望用「大白話」的方式，盡可能地把深澀的學術理論和專有名詞，讓大家用「5W1H」(WHAT、WHY、WHERE、WHEN、WHO、HOW )的模式，「手把手」地掌握都更與改建的資訊。

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【以上言論，不代表《房產溫度計》立場】

分析說明

分析區間：本文分析時間範圍為2023年1月1日至2023年11月20日。