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文／田大全

回顧2023年房地產市場，算是非常不平靜的一年，除了有一連串的打房政策之外，整個建築業本身也是發生了很多的問題！天坑、工地崩塌的意外事件不斷，好像瘟疫一樣，到底發生了什麼事？

再加上銀行緊縮銀根，讓中小型建商的財務狀況更加雪上加霜，也出現了建商倒閉與爛尾樓的狀況，建築業正面臨著一場嚴峻的淘汰賽，這樣的現象，在2024年可能會更加嚴重，對消費者又會造成什麼樣的影響？這是個嚴肅的課題～

建築業到底是不是個靠景氣吃飯的行業？當然有很多不同的看法，有人認為，建築業再大，也大不過科技業，一個小小的奈米晶片，天文數字的產值，動輒幾兆資金的來回，甚至影響全球經濟的起伏，事實也確是如此！但是這些科技業的原料、技術與製造，乃至於人才的需求，可以靠進出口來平衡，甚至透過全球化的佈局，將成本作進一步的控制與調節。

但是房地產市場卻不是這樣，房地產的開發，最基本的原料就是土地，這沒有辦法靠進口，再加上台灣又不是屬於原料大國，從鋼鐵到塑膠、銅、鋁、木材等等，幾乎90%以上都得靠進口，這問題就麻煩了，一旦國際間原物料市場的價格出現波動，台灣自然就會受到很大的影響，所以，過去這幾年營造成本的波動，也直接影響到房地產市場開發成本的變化。

建築業的連鎖效應

以往很多人都把建築業視為火車頭工業，認為它的興衰，會連動上下游的很多產業的變化，上至鋼筋水泥，以及各式各樣的建材，中至建築師、地政士、估價師這些專業的技術行業，下至室內裝潢、銷售、房仲業等等，上上下下幾十個產業，全國加起來超過百萬人的生計，房市好，大家雨露均霑，房市不好，大家都很辛苦。

就拿營建成本來看，原料的價格有高有低、有漲有跌，但是工資的問題卻是另一個幾乎無解的題目，這幾年工資的大幅上漲，已經不是建築業的問題而已，小到一個早餐店、小吃店，大街小巷每個地方都在喊人工變貴，反映成本，所以價格要調漲！蓋房子靠工人，工資也在漲，漲就算了，甚至還找不到工人！這才是大麻煩！

講個基本常識，蓋房子是有工序的，這個作完才能作下一個，就像作室內裝潢，作完水電、泥作、木作，最後才是油漆工，一個稱職的室內設計師，要把每個師傅進場的時間掌握好，畢竟時間就是金錢！

譬如說，水電要先做幾天，做好了，才能讓泥作師傅進來，再做個幾天，再請木工師傅、油漆師傅…，這中間萬一哪個環節沒有接上，就很傷腦筋了，原本油漆師傅排好的時間，結果因為泥作的師傅來不及，或是排不時間，這一拖下去，後面的工序就全亂了，一個拖一個，如果只是拖時間倒罷了，這中間拉長的時間，之前原本排好的工作，把人家的時間浪費了，工資還是要照付啊！

這個加一點、那個也加一點，原本抓好的預算可能一下子就爆了，而這只是用一間房子的室內裝修作比喻，小小一個工程就可能有這麼大的差別，如果放大到蓋房子，一個建案可能同時有上百個工人在施工，這中間的工程管理，萬一中間某個環節卡住，隨之而增加的成本，真的是很恐怖的！

有人會說，營建成本不過只占房價的十幾%而已，這跟建商動輙幾成的獲利，根本不成比例！這是用數學來思考，卻缺乏了實務的理解。

台灣為何天坑頻發？工地施工與公共工程品質的雙重挑戰

就拿去（2023）年全台灣的都出現了天坑的案例來說，當然，嚴格說來，它每個都是「個案」，而且每個天坑發生的原因都不一樣，新竹某工地的天坑和台北某工地的天坑，基本上沒有什麼關係，但是在印象中，有聽過這麼多的天坑案例在同一時間到處發生嗎？

根據《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統（日期：2023/1/1～2024/2/24）顯示，從2023年至今（2024）年2月下旬，關於房屋意外、施工工安、天坑的網路聲量逾73萬筆，聲量最高點分別出現在台中、台北兩大直轄市，施工過程一個不注意，像是興富發的吊臂吊車鋼樑從30層樓高墜落，插入捷運豐樂公園站運行的台中捷運車廂，該起事故造成10名乘客受傷、1名乘客傷重不治。

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image source：《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統

這些天坑，有些是因為工地的施工，導致周邊道路的塌陷，這當然可以從營造廠的工地施工作業中去找問題，但是有一些天坑卻是發在大馬路上，這就和什麼建商施工無關了，這就真的是公共工程的施工品質的問題了，這種路基掏空的狀況，從自來水管線到道路的路基工程各種問題不一而足，這筆帳，又要算誰的？

這種現象，台灣一天到晚都在發生，隨便哪個城市，就是會常常看到，這邊才挖好鋪平，那邊馬上又開始挖，難道就不能一次搞定嗎？雖然有很多地方政府設置了工程平台，希望把地下管線的施工整合起來，盡可能減少施工作業的困擾，但是，這麼多年下來，這種東挖西挖的狀況，真的有減少嗎？好好一條大馬路上東一塊補丁、西一塊補丁的道路品質，到底是在搞什麼？

至於建商在開發過程中所造成的工地坍塌，這又是另一個層面的問題了，有些坍塌在鑑定報告出來之後，發現是地質的問題，有些則是施工不當的問題。

這就令人好奇了，如果是地質的問題，每個工地在申請建照的時候，不是都要檢附地質檢測報告嗎？這都是要由非常專業的大地技師簽證的，大可不必用什麼人謀不臧這種指控去質疑它！人命關天，這不是能隨便開玩笑的！

至於如果是屬於施工不當的問題，這就比較複雜了，但是整體而言，這和工資與營建成本的上漲，多少還是有些關係，簡單來說，一組原本要配置三個工人的工班，但是因為找不到工人，又不能延誤工期，所以，兩個人就當三個人用，也許可能就是因為少了一雙眼睛，少了一雙手，電光火石之間，就少栓了一顆螺絲，意外就發生了，你說是建商黑心嗎？建商發包給營造廠，建商當然有責任，但是營造廠就是找不到工人，成本要控制，時間又不能拖，搶著趕工，卻又不能加價…

缺工缺料，導致營造成本上漲這檔事，政府當然不會不知道！因為政府的公共工程，從社會住宅到捷運系統，到處在流標，連政府發包的鐵飯碗都沒有人要作，這問題就是個真實的存在！如何解決？咱們的政府好像也只是雙手一攤，似乎無能為力～

再來，建築業這邊缺工，那邊還缺錢！因為緊縮銀根的關係，幾年下來，已經有很多中小型的建商不支倒地了，大家看新聞，也許只知道之前在台北的北投，有個小建商都更案，因為營造成本大漲，不堪負荷而跑路了，那是因為所有的媒體都集中在台北，發生一點事情就很容易被爆出來，事實上，早就有很多非天龍國的建商，在過去這段時間，早就撐不住了，只是媒體沒有報出來而已。

為什麼會有這種狀況？除了央行之前一紙18個月開工的規定之外，銀行也在緊縮建商的融資條件，規定建商的土地融資只能貸五成，其中一成還要等到動工之後才能核撥，表示說，建商前面就得拿出六成的自有資金出來，這種壓力就讓很多財務狀況不穩的建商當場「打包」！當然，有人說，淘汰一些財務體質不好的建商，也不盡然是壞事，單純賺景氣財的建商，早些脫離市場，也不是壞事！

但是，反過來說，這種殘酷的淘汰賽一旦開打，勢必造成大者恆大的結果，試想，如果中小型建商都收攤了，存活的都是「托拉斯級」的財團型建商，或是資金相對比較充裕的營建上市櫃公司，這樣的房地產市場會比較好嗎？原本應該是百花齊放的房地產市場，結果卻變成少數財團型建商所掌握的市場，消費者的權益，真的會比較好嗎？

但是，在可見的未來，政府或央行，對於建築業的信用管制似乎沒有鬆手的跡象，不論誰當家主政，大概也沒有人敢動這頂「居住正義」的大帽子，所以，建築業這場殘酷的淘汰賽，看來是會持續下去的，未來如果整個建築業的經營環境沒有改善，發生類似狀況的情形可能還會更高！

有人認為，建商倒了，房價就會下跌！真的是這樣嗎？如果某個建商跑路了，留下來的那棟爛尾樓，就算變成法拍屋，價格打了五折，消費者真的敢買嗎？以後沒有保固維修，也沒有售後服務！這種房子真的是OK的嗎？

【以上言論，不代表《房產溫度計》立場】

分析說明

分析區間：本文分析時間範圍為2023年1月1日至2024年2月24日。