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文／陳之玥

由《房產溫度計》透過《KEYPO大數據關鍵引擎》統計調查的2023台灣房市網路十大頭條新聞，其中排名第七為建商倒閉、爛尾樓湧現，網路聲量也有4萬多。

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事實上，這幾年政府不斷限縮建商資金來源，包含購地貸款降至五成，其中一成還要待建案動工後才撥款，並限期十八個月內動工，否則要調高利率並逐步收回本金；建築融資也降至四成，等同於一般人購屋邏輯一樣，貸款成數越低，自備款就要越高。與此同時，央行也在2022年調高建商買地、餘屋貸款的風險權術上調至少50％，這也提高銀行放款給不動產業的門檻。

在上述情況之下，銀行自然也會篩選客戶，因此許多借不到錢的中小型建商，就會轉向利率翻倍以上的民間租賃公司、票券公司借款，資金成本變高，加上營造成本上揚，讓一些資金實力不夠雄厚，或者是資金槓桿開太大的小型建商面臨經營危機，也因此在全台各地都陸續發生小型建案發生建商跳票，甚或倒閉、爛尾樓情形發生。

有躍上新聞版面的包括新北市中和區青慕淳、新北市樹林區凱旋大苑、新北市三重區智寶家和、台北市北投區泊山妍，甚至連大安區都有建案大安文樺發生建商跳票事件。　

這些建商不管地點好壞，都有一個特徵是屬於中小型建商所推出的建案，多數銷售狀況也都不錯，會產生財務危機的原因雖然不盡相同，但資金成本壓力絕對包含其中。也因此，就有專家曾提出，現在購買預售屋，將會是史上風險最高的時期，而有意購買預售屋的民眾如何自保？可以從幾點來考量：

1）慎選資金雄厚建商

如果要購買預售屋的民眾，第一個建議是挑選上市櫃建商，如國泰、興富發等，原因在於其具有多元、豐沛的籌資管道及能力，財務上也相對公開透明；另一個選擇則是雖然沒有上市櫃，但是具規模性的大型建商或是老牌在地建商，例如寶佳、茂德、元利、國美、中悅等，因市場普遍認知此類型的建商財務實力完全不輸給上市櫃公司。

像上述兩類型建商，在籌資上，因案量大，一來銀行放款意願高，同時勢必也可以爭取到較便宜的資金，較不容易發生爛尾情形。

2）大代銷賣的建案更有保障

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，除了挑選建商此外，要避免買到爛尾樓另一個眉角，便是挑選由大型代銷公司所銷售的建案也相對有保障，「我自己做過統計，海悅、甲山林、新聯陽、創意家、甲桂林、信義等大代銷，近十多年幾乎沒有發生過重大交易糾紛，原因在於，對代銷來說，一個總銷10億元以上建案，包銷佣金至少數億元起跳，講白的是萬一建商倒閉，代銷請不到款，損失比購屋族還多，他們自然會審慎評估建商背景才接案。」

何世昌指出，可以觀察近期發生爛尾樓、一屋二賣等糾紛的建案，不外乎是小代銷所銷售，或者小建商自建自售，一來小代銷為了接案，自然會放寬接案標準，二來小建商自建自售其實風險最大，因為少了一層代銷公司把關，「尤其這幾年景氣好，很多外界根本不知道背景的小建商冒出來，這些都要特別小心。」

《房產溫度計》名家徐佳馨則表示，如果自己喜歡的正好是小建案，她建議，不如等到建案興建至結構體時再考慮，風險相對低。

3）搞懂履約保證制度

購買預售屋不管如何慎選建案，都絕對不是零風險，因此，搞懂履約保證制度，挑選萬一真不幸遇到爛尾樓情況時，仍能保障自己的履保機制。簡單來說，若能選擇價金返還制度是對消費者最有利的選項，這一方式是萬一建商出事時，金融機構會退還消費者所有繳出的購屋金。

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此外，市場上常見的不動產開發信託就具有續建機制，何世昌提醒，續建機制也分成承諾型續建，也就是建商在信託時已找好第三方建商，且跟銀行簽下信託契約，萬一原先建商出事，可由第三方建商承接續建，不過相當少建商採此機制，另外一種則是較為常見的協商型續建，是否成功續建仍待評估。