10月房市10大事／輝達終於落腳北士科？全年建商推案量恐跌破2兆
image source：北士科示意圖／信義房屋提供
文／戴婧雯
AI巨頭輝達（NVIDIA）總部選址懸而未決，成為10月房市中的最強熱點，但這無法掩蓋市場大趨勢的疲軟。央行打房政策滿週年，最明顯的感受就是重劃區買氣急凍、房價開始緩慢修正。當購屋決策趨於謹慎，數據亦全面示警：房貸餘額年增率連12降、家戶購屋比探底，甚至建商新推案量恐跌破2兆，反映出市場資金的縮手困境。不過，中古屋因屋主讓利空間大而有買氣回籠跡象，成為買盤的新焦點。《房產溫度計》整理10月房產十大關鍵新聞，為您深度解析當前的房市走勢。
No.1 輝達花落何處成焦點 北市府承諾明年初簽約
NVIDIA（輝達）台灣總部的選址，無疑是十月房市中最具爆炸性的話題。執行長黃仁勳今年5月來台宣布將總部落腳台北士林科技園區（北士科）後，該案一直被視為台灣市場的重磅投資。然而，隨著輝達與新光人壽（新壽）的合作備忘錄（MOU）於9月底屆期，這宗指標性投資案一度陷入僵局，市場甚至傳出黃仁勳有意將布局轉往印度，引發北士科周邊房市的高度關注。
今日該案傳來最新進展，輝達台灣總部確定將落腳北士科T17、T18基地。台北市副市長李四川表示，新光人壽預計在11月5日上午來文確定解約金額，經會計師公會簽證就會報議會核備並支出，預計解約金額應在45億元以下。台北市長蔣萬安則表示，市府目標明年初與輝達簽訂契約，並已指示各局處以最優先的速度、最高的行政力，來處理這個全球關注的重大投資案。
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No.2 政策打房見效 中南房價修正逾5％
央行啟動房貸政策管控已滿一年，政策打房效益顯著。最新公布的第三季信義房價指數顯示，全台房市不僅交易量緊縮，房價也出現疲軟。除了雙北維持盤整持平外，其他五都房價已較去年同期下探2.3％至5.7％，過去房市飆漲的區域明顯出現價格緩慢修正的現象。
據信義房價指數，與去年同期相較，除雙北市房價波動幅度在0.2％以內外，其餘五大都會區均下跌超過2.3％。其中又以台中、高雄跌幅逾5％較大，顯現房市修正狀況。新竹房市則因近期半導體及資通訊產業的帶動，房價指數反而較上季出現反彈。
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No.3 房貸餘額年增率連12降 創26個月新低
央行及各部會房市管制持續發酵，房市買氣延續低迷氣氛。中央銀行10月公布9月消費者貸款與建築貸款餘額，房貸餘額年增率僅剩5.43％，創下2023年9月以來的近26個月新低，且年增率已連12個月放緩，顯示整體市場資金動能持續減弱。
金管會公布，今年9月底國銀承做房貸餘額為11兆3,856億元，年增5.38％，與央行數據同創年增率連12個月走降。儘管9月房貸餘額續創歷史新高，但月增額僅剩257.8億元，整體房貸餘額年增率已正式跌破6％，明顯逼近4％的低點。不過，新青安房貸在其中表現突出。9月新青安房貸占整體房貸餘額的比重上升到12.6％，創下史上新高水準。央行官員表示，新青安房貸比重持續拉高，顯示房市信用資源主要流向首購或無自用住宅族群，比重上揚是房市健康的現象。
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No.4 房市「三低」籠罩 新推案量恐跌破2兆大關
雖然有新青安房貸鬆綁、央行延長換屋期限等利多，但房市冷卻趨勢未變。據591新建案市調顯示，第三季推案量僅4,938億元，季減12％、年減26％。價格漲勢趨緩，議價率雖小幅擴大至7.2％，但市場買方並不領情，來人量持續下探，呈現「低供給、低成交、低關注」的「三低」狀態。
去年第二季至第四季單季推案量均在6,600億元以上，但今年以來單季僅約在5,000億元左右。第三季全台共有351個個案進場銷售，總戶數2.5萬戶，供給均較去年同期及上季衰退。591分析，本季延續上半年低迷走勢，即使新案房價漲勢趨緩，仍難擋房市不景氣。建商姿態雖有所放軟，但短期內消費者明顯不買單。除非建商端出的條件極具誠意，否則買方幾乎是「看熱鬧」居多，實際出手仍是少數。市場預估，今年新推案量將跌破2兆元大關，建商第四季推案將更趨保守。
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No.5 六都家戶購屋比全面下滑 桃園、高雄創歷年最低
在政策打房與房貸緊縮的雙重壓力下，六都前三季的家戶購屋比全面下滑。其中，桃園、高雄更創下歷年最低紀錄，新北市追平近十年最低紀錄，台北、台中、台南也為近十年次低水準，顯示全台房市受挫程度嚴重。
大家房屋企研室主任賴志昶分析，今年受打房與限貸壓力影響，自住族群轉趨保守，購屋比同步下滑，市場觀望氣氛濃厚。他指出，中南部都會區過去雖受惠科技產業進駐，但房市翻轉態勢明確，投資與置產族群全面退場，導致買氣進入修正期。住商不動產企研室執行總監徐佳馨則表示，六都購屋比創下十年來的低點，顯示市場已正式進入休整期。她提醒，目前市場有較大議價空間，自住型買方可趁盤整期，觀察價格掌握最佳進場時機。
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No.6 中古屋賣壓緩解連三月 新舊屋買氣現分歧
房市買氣雖然整體吹冷風，但新舊屋市場卻出現分歧。據房仲業者最新數據，房市在今年7月出現新舊待售存量交叉，成屋市場賣壓連三月下滑，8月降至93,049戶，顯示中古屋買氣有回籠跡象。反觀新屋市場待售量一路飆高，未完全揭露的9月已衝上170,586戶，賣壓為五年新高。
馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，全國二手屋待售存量在5月一度逼近10萬戶大關，創統計新高。不過從6月開始，待售存量由高點連續二個月下滑，至8月較最高峰減少逾6,000戶，這是央行祭出第七波打房以來首次連三個月減少。何世昌觀察，中古屋市場賣壓緩解，主因是屋主持有成本較低，價格上有較大讓利空間，使買氣有回籠跡象，顯示成屋市場買氣有打底的跡象。此外，部分屋主認為眼下難賣，索性選擇不賣，導致待售供給減少，也是二手屋待售存量減少的原因之一。
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No.7 股市回穩穩定情緒 預售屋解約量大幅緩解
今年4月受到美國關稅政策衝擊，股市大跌，導致民眾資金與信心受創。當時4月預售解約280件，5月更飆升至300件，創下2023年7月預售解約即時揭露以來的新高。不過，隨著股市開始回升並寫下歷史新高，解約件數也逐漸穩定，8月已滑落到單月101件的水準。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，股災當時，部分民眾對未來缺乏信心，有些則是股市重挫導致資金調度困難，多重原因匯聚造成當時解約增加。但整體來看，預售解約占總交易量僅1.1％，解約比率非常低。他進一步分析，解約原因並非全因選擇性信用管制。有66％的解約者具備購買或持有多戶的情形，也有買方因換戶、增購車位，或個人資金不足等原因而解約。
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No.8 租賃逃漏稅問題普遍 三成房東遭查核須補稅
立法院預算中心最新報告指出，租屋市場逃漏稅問題依舊普遍。財政部近五年查核租賃所得稅申報案件，補稅比率介於26.84％至29％之間，等於約三成遭查核的房東必須補稅。其中，中區國稅局轄區的補稅比率高達35％，高雄國稅局、南區國稅局轄區的補稅比率也達到33％，均高於全國平均。
預算中心指出，政府近年雖推動「公益出租人制度」並提供租稅優惠，鼓勵房東釋出住宅，但成效有限。主計總處2020年度人口及住宅普查顯示，全台約有87.6萬戶租屋家戶，但財政部綜所稅列報出租所得僅32萬筆，推估逾50萬戶租賃收入未列報，顯示租屋市場黑數龐大。
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No.9 房市交易冷清 不動產業總薪資年減3.58％
近來房市交易冷清，影響也直接反映在不動產業從業人員的「薪」情上。根據主計總處統計，不動產業受僱員工今年前七月平均月薪、月薪中位數、平均總薪資等三項指標全數衰退，其中總薪資年減3.58％，減幅是各行各業中最大。
住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，房市自去年急遽反轉後，市場成交以低單價、低總價產品為主，量能有限，仲介佣金顯著縮水。同時，房仲家數下滑，部分從業人員甚至開始安排無薪假，薪資水準自然受到嚴重衝擊。
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No.10 陶朱隱園成交1戶總價12億 創國內豪宅新天價
台北市信義區的指標豪宅「陶朱隱園」，以其獨特的「大麻花捲」旋轉式雙塔造型聞名，總戶數40戶，每戶300坪，是威京集團旗下陶朱建設投資興建的頂級豪宅。中華工程於10月23日重訊公告，董事會通過出售陶朱隱園的房地與車位，總交易金額達新台幣12億元。
此次出售的為陶朱隱園17樓戶別，交易標的包含房地1戶及車位4個。換算單坪價格約400萬元，不僅突破了前央行總裁彭淮南的「單價300萬元豪宅防線」，更寫下了台灣豪宅單價最高紀錄。
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