image source：示意圖／ChatGPT

文／戴婧雯

近期新台幣強勢升值，今（5）日上午更一度觸及29.37元，引發外界關注是否將再次推升房市。不過專家指出，這波匯率走強的背景與前次不同，難以複製過往經驗。根據信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，雖然台幣升值代表對其他貨幣的購買力提升，但若未有大量美元轉換為台幣、資金實際流入房市，對地價與房價的實質推升效應仍有限。

回顧2019年至2021年，台幣從31.5元升值至27.7元，帶動台北市房價約上漲1成。不過，當時房市正自谷底復甦，加上疫情推升通膨與營建成本，整體背景有利房價走揚，與當前環境不同。而現階段房價處高檔，加上房貸政策調整與市場觀望氛圍濃厚，即使不動產仍具保值屬性，也難以短期內重現當年走勢。曾敬德也提醒，今年股市震盪、匯市劇烈波動，使資產配置變數增加，部分資產族面臨股市下跌、債市波動的雙重壓力，整體市場仍需觀察資金走向與企業對匯率變動的反應。

除了匯率議題，今年以來房市本身也持續釋出值得關注的訊號，從買氣冷熱、政策成效到區域走勢皆有明顯變化。《房產溫度計》整理四大重點，帶你掌握最新市場動向。

＃4月房市量縮　高雄年減逾3成

美國關稅戰與限貸政策雙重干擾，導致4月房市交易明顯降溫；根據台灣房屋與中信房屋統計，六都與新竹縣市交易量月減約17％至18％，年減幅高達28％至31％，其中以高雄年減幅最大，達34.6％。

台灣房屋趨勢中心張旭嵐分析，4月股匯震盪打擊信心，買氣轉冷、進場意願低迷，但月底略見回溫，第二季將進入「震盪收斂」的盤整期。中信房屋總經理張世宗也指出，報稅季壓力及政策不明讓市場偏保守，預估短期內仍難見明顯反彈。

＃打炒房奏效！ 2024年Q4短期交易比重驟減

根據財政部統計，2024年Q4房地合一稅申報件數約2.6萬件，較Q3驟減逾萬件。45％稅率的短期轉售案件占比降至18.2％，較2022年同期大減逾7個百分點，顯示短期炒作明顯收斂。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，房價增幅受限、稅負高，加上央行信用管制，短期投機難有利潤，導致炒房退場。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中補充，主力稅率落在持有5至10年的20％稅率區間，反映多數持有者選擇此時間點獲利了結，且因房價上漲免稅空間縮小，整體免稅案件也跌至約2成。陳定中進一步說明，房地合一稅有三種情況可免稅，包含賠售或無獲利、不需繳稅的交易，以及設籍自住滿6年者可享有400萬元免稅額。不過隨著近年房價上漲，賠售機率降低，長期持有者出售後往往獲利超過免稅額，也使近兩年免稅案件的占比明顯下降。

＃租金三年漲7％不算多？房價早已漲逾兩成

內政部統計顯示，自2022年Q1至2024年Q4三年間住宅價格指數上漲24.8％，租金指數則僅上漲約7％，但租金已連續45個月上揚。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，租金漲幅來自通膨、稅制透明化與租屋品質提升，而相較房價，租金基期低、成長較緩。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中說明，今年起租金抵稅額提升至18萬元，並納入特別扣除額，預期申報踴躍，租金將續漲。張旭嵐也指出，雖然租屋壓力看似較低，但若三年前購屋，不僅省租金，房產也已增值兩成，顯示買房抗通膨優勢仍在。

＃非都會核貸縮水　打炒房擴散

財團法人金融聯徵中心統計顯示，2024年Q4七都以外的11個縣市中，有10縣市新增房貸量較上季下滑，其中以屏東、宜蘭、基隆跌幅最明顯，僅南投逆勢成長。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，自去年8月限貸令擴及全台後，多屋與投資客轉為觀望，加上屏東與宜蘭Q3高基期，Q4修正更劇。反觀南投受中科效應外溢，草屯新案熱絡推升房價，成為少數價量同步上升的縣市。展望上半年，張旭嵐預期房市仍將盤整，自住買盤撐場、短期交易減少。