以房養股賺超大？不賣房也能輕易變現的理財型房貸優缺點一次看
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文／陳之玥
房市買氣持續發燒！根據住商機構統計，今年上半年六都移轉棟數合計約13.64萬棟，年增幅超過27％，創下11年來同期最高紀錄。房市暢旺的同時，台股也攻上24300點，寫下新高紀錄，如何掌握房屋增值，善用房貸理財，增加自己的資產與財富，成為熱門討論話題。
根據《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統觀察近一年（2023/7/12~2024/7/10）討論「房貸」，不少網友關注新青安、成數、寬限期、年限、還款等熱門關鍵字，網友討論「以房貸養股行不行？」、「薪水12萬、6萬拿來繳房貸」、「40年房貸太恐怖了吧！」。
image source：《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統
過去較少人運用及討論的「理財型房貸」也逐漸被大眾認識及接受，究竟什麼是理財型房貸？事實上，理財型房貸又稱為循環型房貸，是將已經償還的本金，變成可供借款的額度，是一種既可不出售不動產，卻又能變現的概念。
舉例來說，買房時共申辦了1000萬元房貸，經過幾年的還款，本金已償還200萬元，這200萬元就成為理財型房貸的額度，當有裝潢、出國留學、緊急狀況等資金需求時，能以低於信用貸款的利率借出來運用，一來免去了申請信貸的層層審核，在資金取得上更便捷，可以不限次數的隨時動用、清償，且有動用才計算利息，成為家庭緊急預備金的來源，對於擅長投資理財的人來說，更成為投資本金的來源。
簡單來說，理財型房貸共有以下3大特點：
1. 利率較信貸低：
一般來說，理財型房貸借款利率約落在3％上下。
2. 有動用才計息：
已償還的房貸本金成為理財型房貸借款額度，但有借出才會計算利息。
3. 隨借隨還：
提領方便，不需要層層申請，且沒有其他貸款常見的綁約限制，可以隨借隨還，不會有提前償還的違約金。
不過，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，理財型房貸也有需特別留意的3大事項：
1. 利率較一般房貸高：
理財型房貸因資金隨時可以提領，對銀行來說風險比較高，因此利率會比一般固定型的房貸利率高。
2. 額度多寡看個案：
理財型房貸能動用的額度多寡，取決於已償還本金多寡，如果房價沒增值、還掉的房屋本金也不夠多，一旦屋主想申請資金來投資理財時，就可能無法申請到足夠的額度。
3. 續約變數與風險：
大部分的理財型貸款期限較短，多是一年一約，雖然到期之後，信用良好者通常會自動展延，但實際續約時，仍會依照借款人的財務、信用狀況而定，對借款人來說有一定的變數與風險存在。
綜合上述，理財型房貸適合「善於投資理財」、「風險管控良好」、「有資金週轉需求」的民眾，若非這類型的民眾，就利率考量來說，仍會建議申請一般固定型房貸。
分析說明
分析區間：本文分析時間範圍為2023年07月12日至2024年07月10日。
資料來源：
《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統。
研究方法：
《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統係擁有巨量資料，以人工智慧作為語意分析之工具，每月處理1500億以上中文資料的網路社群大數據資料庫，其內容涵蓋Facebook、YouTube、Instagram、Threads、TikTok、新聞媒體、討論區、部落格等網站。針對討論『房貸』相關文本進行分析，調查「熱門關鍵字」(註1)作為本分析依據。
*註1 熱門關鍵字：透過『KEYPO大數據關鍵引擎』輿情分析系統，萃取網路上的文章與主題共同出現的關鍵熱詞；次數越多，字詞越大；可用來釐清核心議題與重點人事物。
