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文／陳之玥

小宅當道！根據內政部統計，2023年全國建物買賣移轉平均面積首度跌破30坪，平均僅約29.7坪，與10年前相比少了5坪，和20年前相比更一口氣小了16坪，以新建案動輒逾30％公設比換算，室內實際面積都低於20坪，越住越小成為趨勢。

分析其背後原因，最主要和房價逐年高漲有關，一來購屋族群受限預算房子越買越小；二來建商為讓建案順銷，規劃上也主推小坪數住宅，壓低總價搶客。觀察市場，當前較受市場接受的總價帶，台北市約在2,500萬元以內、新北市2,000萬元以下，其他縣市則是在1,500萬元內。

陷總價天花板  1500萬室內不到18坪

以桃園市青埔特區預售屋來看，成交價單坪50萬元、車位一個200萬元算是在實價登錄行情內，總價控制在1,500萬元，要先扣除200萬元車位價格，再除以50萬元，僅能購得權狀26坪的房子，再以公設比33％換算，室內實際坪數僅17.42坪，通常建商會規劃2房格局。

也就是說，1,500萬在青埔確實只能購得2房小宅。不過，若以首購貸款八成來計算，得先準備300萬自備款，每個月還款金額約落在4萬多元左右，對一個小資上班族或是新婚小家庭來說，確實也是一筆不小的負擔。

當然除了價格外，現代家庭結構改變也是原因之一，據內政部統計，台灣平均每戶家庭人口數量降至2.53人，寫下歷史新低紀錄，在生育率再度拿下世界倒數第一名等社會因素下，相信未來家庭人口將越趨簡單，3房型以上住宅產品反而乏人問津。

小宅、迷你宅 樣品屋僅供參考

雖然購買小宅成為趨勢，但究竟怎麼定義小宅？買小宅該注意什麼事情？《房產溫度計》採訪馨傳不動產智庫執行長何世昌，他首先指出，權狀30坪以內就可稱為小宅，通常規劃為2房；權狀20坪以內則稱為迷你宅，常見為1+1房，而這個+1房通常非標準房間大小。

不管是小宅或迷你宅，最實際的建議是，若能夠購買成屋為上策，原因在於買小宅預售屋，最怕遇到房子蓋好交屋後，與心中期待落差太大，甚至住進去後大踩雷，成屋眼見為憑，房子大小到底夠不夠住，看屋時就可立即判斷，便可避免上述窘境。

不過一般來說，小宅在預售屋階段最好銷售，因裝潢得美輪美奐的樣品屋，搭配上可負擔的總價，確實相當誘人。

何世昌強調，「樣品屋僅供參考」他表示，許多時候小宅樣品屋會運用裝潢手法來放大空間感，譬如為免佔據太多空間，捨棄磚牆隔間，採用輕隔間，或有些會使用櫃體、壓克力、玻璃等隔間，運用櫃體創造收納空間，或是玻璃牆打造陽光穿透性，卻難免發生隔音效果不足等情況。

搞懂平面圖尺寸　求教專家不踩雷

「因此，一定要問清楚平面圖、家配圖的尺寸。」至於要問哪些尺寸？他舉例，像是床鋪、沙發、室內空間等大小與距離，畢竟小宅預售屋最怕遇到圖面很美滿，但實際蓋好後，空間過小放不下標準單人床、雙人床，甚至有些迷你房型連家具都要特製迷你尺寸版，或者室內迴轉空間不足，身材高大者連轉身都顯困難的情形。

「尤其以迷你房來說，若沒強調可以放標準床的，通常都是特殊尺寸，有些較高挑的人，睡覺甚至無法伸直雙腿，得要彎曲著睡。」他笑稱。

何世昌也提醒，「首購族或購屋經驗不多的人，買房時最忌諱過度衝動，建議拿到有尺寸的平面圖、家配圖後，詢問身邊有購屋經驗的朋友，衡量格局規劃優劣，未來可否透過裝潢修飾空間，或乾脆花錢請設計師付諮詢費也是個方式。」

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雖然購買小宅看似有風險，不過務實地來說，有多少錢做多少事，在預算有限下，總價相對低的小坪數住宅，是小資購屋族群不得不的選擇，何世昌表示，購買前認清現實，譬如小宅多是單面採光、衛浴無開窗等情況，就能避免期待落差，「講白的，很多人介意一定要至少雙面採光、衛浴開窗等，在小宅來說是可遇不可求的夢幻逸品。」

總的來說，在有選擇的前提下，若是很建議居家空間舒適度、空間感，計畫好好裝潢自家的購屋族，就不建議購買小宅，不過若是預算有限的人，何世昌說，「小宅也有優點，它好租好轉手，因總價低，未來增值空間相對高。」