文／徐佳馨

日前財政部宣布豪宅新標準，許多人都一頭霧水，為什麼同樣是豪宅，有中央銀行、財政部與台北市政府的不同認定標準？到底差別在哪邊？如果有一天有機會買豪宅，有哪些事情是應該要知道的？本文一次搞清楚。

《房產溫度計》透過《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統觀察近一週（2023/2/15~2024/2/21）討論「豪宅」，許多網友關注自住、囤房稅、實價、財政部、稅率、下修、地權、房地合一、六都等熱門關鍵字，網友認為「豪宅定義還下修是怎樣」、「3000萬算豪宅 這政府認真的？」「宅的定義因為不同的法條而不同，真的亂」。

image source：《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統

豪宅怎麼定義?

豪宅正式的說法是高級住宅，「豪宅」是民間習慣的說法，定義主要來自三個單位，分別是中央銀行、財政部與台北市政府。

我們在媒體聽到的「豪宅」，多數來自於中央銀行或是財政部的定義，因為中央銀行規定會影響買屋時貸款，財政部會影響賣屋時的繳稅，和多數民眾息息相關，因此如果想要買賣豪宅，只要搞清楚中央銀行與財政部的規定就好了。至於台北市政府是目前唯一一個定義豪宅的地方政府，影響的是房屋稅，所以說位於台北市的豪宅，就要特別注意北市府的規定。

中央銀行對豪宅價格定義，來自「高級住宅貸款成數限制」(限貸令)

台北市：鑑價或買賣金額達新台幣7,000萬以上

新北市：鑑價或買賣金額達新台幣6,000萬以上

其他地區：台北市及新北市以外之國內地區住宅，鑑價或買賣金額達新台幣4,000萬以上。

超過這標準的高級住宅（建物權狀含基地含有住字樣的住宅），貸款不能有寬限期，貸款額度不得超過住宅鑑價或買賣金額較低者之6成，同時除了貸款額度外，不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金額。

財政部對豪宅的定義，來自「年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」

台北市：房地總成交金額達新台幣6,000萬以上

新北市：房地總成交金額達新台幣4,000萬以上

桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市：房地總成交金額達新台幣3,000萬以上

其他地區：房地總成交金額達新台幣2,000萬以上 

這些個案都必須是房地合一上路前購買，當初買下時沒有實價登錄或是相關成交資料佐證，112年出售時房地總成交金額達「一定金額門檻」的個案。如果是適用房地合一制度的房子，就不用擔心。

符合這標準的個案，其成交價乘以出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例（房地比），計算屬於房屋收入，再以該收入之17%計算其出售房屋之所得額，再併入所得。

例如：所得稅級距40%的某甲賣了一間新北5,000萬的房子，但因為沒有取得成本，房地比為2：8，計算方式就是5,000萬ｘ20%ｘ17%ｘ40% = 68萬（應繳稅額）

台北市政府對豪宅的定義，來自於「台北市高級住宅認定標準」，標準如下：

依臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第15點規定，房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在8,000萬元（含車位價）以上者，認定為高級住宅。得酌參獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全等特徵。前述價格，依市場行情定之；如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域的高級住宅市場行情。

自109年7月起，前項房地總價，每戶建物所有權登記總面積（不含停車位）80坪以下者，應計入2個停車位價格；超過80坪，在160坪以下者，應計入3個停車位價格；超過160坪者，應計入4個停車位價格；每戶停車位數量未達上開規定者，全數計入。

這些房子就要被課徵俗稱「豪宅稅」的高級住宅房屋稅，計算房屋標準單價方式如下：

一、  在90年6月30日以前建築完成之高級住宅：

原房屋標準單價較低，就按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率（路段率）加價核計。

例如：某豪宅單坪標準單價為10,000元，路段率200％

10,000ｘ(1+200％) = 30,000元

二、  在90年7月1日以後建築完成之高級住宅：

因適用103年7月起新標準單價，自106年7月起，改按固定比率120%加價。

例如:某豪宅單坪標準單價為20,000元，按照固定比率（120%）調整，

20,000ｘ(1+120％) = 44,000元

【北市房屋稅試算】

這樣說明後，相信不用聽到豪宅定義就頭昏眼花，對於政府的態度也就更清楚囉。

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【以上言論，不代表《房產溫度計》立場】

分析說明

分析區間：本文分析時間範圍為2024年02月15日至2024年02月21日。

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