2023/12/15

名家專欄／40歲以下、1500萬額度：免頭款、最高全額貸！田大全解析侯友宜555住宅政策

文／田大全

侯友宜的住宅政策，大致分為兩套論述，一套是「公宅多元六措施」、「育兒成家有住宅」、「炒房遏止穩房價」，以及「都更升級有保障」等「四大主張」，另一套則是針對年輕人購屋所提出的「555方案」，前者是結合了社會福利、稅制改革與都更實務等面向，算得上是一套非常完整的政策論述。後者則是因為顛覆了傳統房市中「全額貸款」與「免自備款」的重要關鍵，消息一出，便引起了廣泛的討論。

「555方案」關鍵數字是加分？隱憂？

所謂的「555方案」，主要有幾個原則：一是政府提供青年1500萬額度內，最高全額貸款，免頭期款，二是政府與金融機構補貼0.5%利息，以五年優惠為期，五年後的利息，則由公股銀行減半碼(0.125%)計算。

這套「555方案」，在基本架構上，算是目前政府執行中的「新青安」(青年安心成家購屋優惠貸款)的「加強版」或「修訂版」，但是進一步地增加了「四十歲以下青年人，信用無重大瑕疪者」、「排富」、「限首購」、「轉售限制」與「一生一次」這五項管制條件，也兼顧了防弊的設計。

其中最引起關注的，還是在「1500萬額度」、「最高全額貸」，以及「免頭期款」這三項主張，所謂的「1500萬額度」，這一套「絕對數字」的出現，是否會造成低價區域出現「房價補漲」的狀況？或是成為未來全台房市的「地板價」？這一點就引起了不同的看法！

當然，這樣的討論，在政府推出「新青安」的時候，將800萬調高至1000萬額度，就已經有所討論，此次侯友宜把額度再往上拉到1500萬，而且搭配「最高」全額貸款與「免頭期款」這兩項措施，屆時對於銀行授信的掌控原則，預期將產生相當程度的影響。

但是，由於此項政見搭配了「四十歲以下青年人」、「排富」、「限首購」、「轉售限制」與「一生一次」這五項管制機制，以目前政府所掌握的大數據資料庫，以及未來立法過程中各項專業的監督，要如何落實與防弊，應該也不是太困難的事情。

至於利息補貼的政見，這幾乎已是過去幾十年來，政府對青年購屋優惠方案的「基本模式」，無論是馬英九總統任內提出的「青年安心成家專案」，到今年八月，由小英總統提出的「新青年安心成家專案」，利息補貼政策都是住宅政策的「標準答案」！尤其在近年來全球升息的情形下，對於房貸族的利息補貼，確實非常「有感」！

image source：FB／侯友宜

至於侯友宜先前所發佈的「住宅政策四大主張」方面，「社會住宅」佔了相當大的篇幅，包括居住正義一百二十萬戶、租屋市場改革以及誠實申報措施，大幅提升包租代管與租金補貼，鼓勵民間投入社宅行列，政府開發社宅，企業勞工宅、多元銀髮宅、公共地上權住宅。

侯友宜主張「社宅有誘因」、「開發有社宅」，包括獎勵民間投入社會住宅，推動「容積獎勵」結合跨街廓容積調派措施，促進都更分回社宅，再加上都市更新、市地重劃、區段徵收，學校退場用地，軌道沿線開發等，均劃設一定比例「社福用地」興辦社宅，或地上權住宅公有地參與開發分回住宅納社宅等等，這些政見，都是結合了學界與社運界長期主張的論述而集其大成。

面對銀色海嘯衝擊，侯友宜也主張政府要主動興辦「多元銀髮宅」，推動退休照護社區、熟齡社區及樂齡住宅，經濟可負擔下滿足多元居住需求結合醫療機構、市場、民間資源，建立高齡友善示範基地。

而「公地地上權住宅」，則是參考新加坡結婚青年家戶，配合排富條款，讓民眾可購買一般住宅市價七折地上權住宅，使用權七十年，如果要出售，則研議由政府照價收購，避免流入市場成為投資標的。政府開發取得土地，在財務平衡下，不得出售，可推動地上權住宅開放民間參與。

在前述各項政見中，特別值得一提的是，以往社會住宅的興辦，主要是由中央政府與縣市政府負責統籌開發，侯友宜主張要「獎勵民間投入社會住宅」，以及「推動地上權住宅開放民間參與」，這兩項除了是希望能藉此增加興辦的速度與效益之外，對於帶動建築與營建產業的發展，也創造了利基。

image source：侯友宜趙少康2024競選官網

對於房市的管理機制，侯友宜則主張「炒房遏止穩房價」，具體措施包括「院級統籌、住宅計畫」設置行政院層級中央住宅委員會，提出國家住宅計畫與跨部會打炒房小組。「漲價歸公、遏止炒作」重新檢討不動產交易所得稅，實踐漲價歸公。「囤房課稅、稅基合理」四房以上囤房課稅，以實價登錄價格設算(符合出租、公益、偏鄉、都更或主管機關認定因素等得免徵)。

在財務方面，侯友宜則主張要落實「專款專用、住宅永續」的精神，政府因為土地或房屋所得款項，專用於住宅政策，包含興辦社會住宅及租金補貼。這套「專款專用」的精神，也落實在「555方案」中，主張將「土地增值稅」的部份稅收，作為相關補貼政策的財源。

至於都更政策，侯友宜則主張「都更升級有保障」，具體措施包括「容積更合理」檢討全國住宅需求，三十年以上老屋提出容積與環境需求，得給予容積提高，繳納合理費用，用於城市環境改善。「捷運有都更」，則是希望推動跨街廓容積全額調派至車站附近大街廓都更，放寬容積移入上限並檢討現行措施，也就是目前「TOD」的精神，而「防災更安全」，則是採跨街廓容積全額調派，提高防災住宅容積獎勵。

值得一提的是，侯友宜是三組候選人中，唯一將都更議題列入政見的候選人，兼顧了理論基礎與實務層次，但是要將都更的推動與執行，擴大到全國層次，也許還需要針對不同的區域特性，進行更細部的規劃。

整體而言，侯友宜的住宅政策，相較是三組候選人中最完整的，由於是學界操刀，兼顧了論述的廣度與深度，雖然從政見的方向到具體政策的落實，還是一套非常大的工程，有沒有機會具體實現，就要看選舉的結果而定了。