image source:shutterstock

文／徐華辰

自從3年前新冠疫情爆發，全球正式進入「大撒幣時代」，預售屋、中古屋市場價格不斷再創新高，儘管央行由2022年3月以來多次升息，配合房地合一稅2.0在修法後延長持有年限與相關稅率，在政策限制下，投資客紛紛退場，然而不動產保值抗通膨的特性，使得投資不動產成為首選，尤其價格較行情便宜的法拍市場也吸引眾多投資人進場。

據內政部統計，今年1至8月法拍移轉棟數更較去年同期減少近二成，雖然釋出量維持低檔，但部分投資者仍緊盯著法拍市場動向，把握任何有利可圖的機會。也由於僧多粥少，法拍市場得標價日益拉高，不少投資人產生法拍屋是否還適合投資或置產的疑問？微利時代該如何從中獲利，或許可以從以下三個不同的面向來思考。

image source:Freepik

捨棄傳統蛋黃區　跟隨重大建設走

傳統蛋黃區發展早，生活機能、交通建設都已就位，房價自然令人覺得高不可攀，但若將目光放眼未來，選擇有園區、政府機關、交通建設題材等基本題材的區域提早布局，雖說前期可能會有些許不便，但隨著建設逐漸完成，自然會吸引外來人口遷入帶動區域房價的推升。

更何況以目前稅制來說，若不願負擔高額稅率至少要持有滿5年，對資金有限的一般投資人來說，提早佈局也是用時間來換取價格上空間的一種方式。 

高風險高報酬　慎選不點交案件

高風險代表著高報酬，多數投資人一看到「不點交」就會擔心後續處理麻煩，如居住人不願搬離、屋內設施遭破壞甚或是獅子大開口討要搬遷費，因而降低進場意願，會優先選擇法院有「點交」的案件。事實上，法拍屋點交與否的差異在於使用權，而造成不點交的原因很多，在投標之前可先判斷案件後續排除是否困難來擬訂進場策略。

除了租約即將到期的案件可能較不引起排斥心理外，其實像是租期超過五年未公證、第三人無償借用、借名登記的狀況，這些都是可以透過簡單的官司處理來取得使用權的，不點交案件多是投資獲利的極品，因取得使用權條件嚴苛，取得成本較點交案件相對來的低。解決不點交案件的方式通常為協商+訴訟，若能把握好，適當讓利給占有人，多數能取得令雙方滿意的結果，所謂不點交狀況自然就迎刃而解。 

靜心等候　進場時機很重要

法拍移轉量屢創新低，目前房市仍維持量縮價穩的局面，雖然漲勢漸緩，部分區域已有停滯現象，但由於過去幾年房價漲幅大，新購屋者只能透過貸的更多、更久來圓夢。未來若通膨升溫導致央行再度實施升息政策，很有可能因財務槓桿失靈而使得法拍市場迎來一波爆量。

選擇在法拍爆量時進場，自然會因選擇多而分散焦點，減少過去數十人競標追高價的狀況發生，投資人更有機會以合理價格取得理想標的。

法拍屋的特點是價格較行情便宜，但由於法院不用負「瑕疵擔保」責任，因此還是要多聽、多問、多看，細心核查後再決定，若因倉促行事得標後棄標，導致法院沒收投標保證金反而得不償失，進場前的功課不可輕忽！

【以上言論，不代表《房產溫度計》立場】

【用數據陪你成家】

尋覓有溫度的心靈避風港，更多的我們👉 https://linktr.ee/housedailyview