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文／陳羿郿

「土地持分」指一塊完整的土地產權，由兩人或兩人以上共同持有，不過土地共同持有的學問很多，也容易引發糾紛。

土地持分比例怎麼算？

土地持分有兩大種類：

1、共同共有

「共同共有」的土地若想辦理轉售他人，必須所有持分人同意將此地轉售他人，假若有一人不同意出售，便無法進行。

2、分別共有

「分別共有」的產權相較共同共有更明瞭簡單，以三人持有來說的話，會將產權明確分割為每人持有1/3份土地，並各自擁有1/3的權利義務，但需要注意的是，那只是土地的一部份產權，並非實際在土地上畫線切割。

常見土地持分糾紛有哪些？

1、共有持分土地，難以分割

像是台北市西門町開了50多年的「成都楊桃冰」2022年6月因遺產分割問題被法拍，原因是店面所有權為19位鄭姓家族成員共同持有，由於分配產生分歧，且難以實質分割，於是選擇「變價分割」。

所謂的變價分割是根據《民法》823條，由於全體共有人無法達成不分割約定，分割協議也破局，只好向法院申請裁判共有物，最後透過變價分割拍賣後的價格，依照比例分配給共有人。

（延伸閱讀：西門町老記憶「成都楊桃冰」三度法拍　合庫8502萬得標） 

image source：FB/成都楊桃冰

2、持分土地短少

信義房屋嶺東忠勇店同仁日前就接到一位屋主委託，經由鑑價部門製作不動產說明書時發現，屋主土地持分有短少。在發現上述問題後，信義房屋團隊主動提醒屋主並協助釐清原因，屋主本來的確沒有發現土地持分的問題，對於信義房屋第一線及幕僚團隊的細心相當感謝，也慶幸有在售屋期間就先發現狀況，以免日後更難處理。

信義房屋團隊也指出，多數人買賣房屋時只會注意權狀坪數，對土地持分較不容易發現問題，若土地持分出現落差，可能影響後續買方購屋時的貸款條件，或是未來若當地需重劃、都更，恐影響到當時屋主的權利等。不少屋主也認同，在透過房仲買賣房屋時，唯有透過事先嚴格把關，才不會在成交後衍生更多糾紛。

3、預售屋土地持分縮水

台中市豐原區一處259戶預售屋交屋時，發現土地持分的坪數，比當初簽訂合約時的面積，縮水了15％左右，每個住戶影響約80萬到100萬元左右，建商卻拿出一張「更正同意書」，要求住戶認簽，否則沒辦法過戶，100多位購買戶連署成立自救會。事後建商才坦承，當時買方持分合約書中，公司誤植數字，車位未植入，因此總坪數數字變大，交屋時才會有縮水的情況產生。

先行產權調查，再進行買賣

該如何避免上述問題？信義房屋民國78年領先業界，推動「先行產權調查，再進行買賣」，也就是接到屋主委託出售房屋時，要先進行產權調查並製作不動產說明書後，經紀人員才能開始進行銷售工作，希望透過不動產說明書完整揭露屋況等重要資訊、做到誠實告知，降低因認知落差而造成的糾紛。

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