image source：輿情分析軟體《KEYPO大數據關鍵引擎》

文／徐佳馨

近期，日圓匯率又來到新低，除了消費品，許多民眾更對日本不動產趨之若鶩，不過，帶著「台灣思維」去日本「掃房」，恐怕還沒賺到錢，實際情況就沒有想像中那麼樂觀。

事實上，網路上已有不少關於赴日買房隱憂的討論。透過輿情分析軟體《KEYPO大數據關鍵引擎》調查，「日本置產」近三個月（2026/1/29～2026/4/28），討論聲量累積超過44,484筆，其中兩個聲量高點正凸顯了這波熱潮背後的現實面。

第一個高點落在2月初，過去曾大方分享日本買房經驗、還幫網紅Joeman分析物件的作家吳淡如發文表示，自己已經放棄了日本的長居權。她坦言，日本現在的執政相對排外，過去給外國人開公司的紅利取消，對長居者的稅率更是加了又加，「還好我很早就放棄了長居權，否則每年要繳國民年金多得可怕」，並無奈點出當地繁瑣的行政作業與人事管理難題；另一個聲量高點則是4月有YouTuber發布影片，說明日本現在對於外國人的政策大幅收緊，影響層面包含置產、永居、歸化等，同樣引起網友高度關注。

這些政策與稅務的隱形成本，確實讓不少人卻步。就算排除那種單純想要在日本有間房準備定居的民眾，單純從不動產投資的底層邏輯上來看，台日兩地就有很大的不同。在台灣，房子是資產，多數人等待增值；在日本，建物是消耗品，多數人期待收租賺取現金流。換言之，長期持有是標配，但持有成本有哪些？除了名人提到的稅金與年金，甚至還有隨著屋齡增加的相關費用，都是和台灣不一樣的狀態，這恐怕是去日本買房想都沒想到的情況。

台灣買家注意！日本房地產5大持有成本與修繕積立金解析

日本房地產的持有成本分別為：固定資產稅、都市計畫稅、修繕積立金、大樓管理費，以及代租代管費。

固定資產稅

土地和房屋，屋主需在每年的1月1日繳納固定資產稅，一般稅率是1.4％，因此稅額的計算方式是政府對固定資產的估價Ｘ1.4％。

都市計畫稅

在日本持有都市計畫地區的不動產持有者需要繳交都市計畫稅，稅率由各地方政府規定，但法定不會超過0.3％，因此稅額計算方式可以政府對固定資產的估價Ｘ0.3％計算。

修繕積立金

又稱修繕儲備金，是屋主每月向社區管理委員會繳納一筆錢，用於大樓維護工作，例如更換外牆、電梯維護、公設修繕等。

大樓管理費

屋主每月向社區管理委員會繳納的錢，主要用途是支付物業管理、公設水電與清潔費等。

代租代管費

主要和管理公司的收費情況有關，一般含租賃管理費（一般是月租金的5％＋消費稅）、管理修繕費、代繳管理修繕費以及匯款回台手續費，買家可以多加比較。

所謂的投資報酬率必須扣除相關管理費與修繕積立金。後者會隨著建物年齡增加而調升，這在台灣相對少見，但在日本是強制性的支出，是投資日本不動產要特別注意的。

日本售屋成本盤點　讓渡所得稅與匯差風險恐吃光利潤

如果想要出售日本不動產的民眾，又有那些成本呢？ 

包括讓渡所得稅、所得稅、印紙稅、仲介服務費與產權移轉登記所需稅金及支付執行登記手續的司法書士費用、稅理士費用、房貸清償等

讓渡所得稅

日本政府也不鼓勵民眾短期炒作，持有人資產因轉讓銷售而產生所得時，稅法上以五年為分水嶺，稅率有所不同，課徵「讓渡所得稅」。持有5年度以內出售，所得稅率為30.63％（所得稅30％＋復興特別所得稅0.63％）。日本居住者再徵收9％住民稅。

持有滿5年度以上出售，稅率就降至15.315％（所得稅15％＋復興特別所得稅0.315％）日本居住者再徵收5％住民稅。

源泉徵收稅

依日本稅務法令規定，非日本居住者出售日本國内不動產，成交時需預先扣繳買賣金額之10.21％作為讓渡所得的源泉徵收稅，隔年3月完成確定申告後會多退少補。

※買方為個人、用於本人或親人的居住、且成交金額不超過一億日圓時，不需預繳讓渡所得稅。

印紙稅

中文即是「印花稅」，根據交易的金額而定。同一合約製作多份時，每份合約都須貼印紙稅票，金額在10,000-60,000日圓不等

仲介服務費

與買屋相同為（買賣方各付購屋總價的3％）＋6萬日圓（外加消費稅）。於簽約時支付仲介服務費全額之50％，尾款於交屋時支付。

除了這些成本之外，雖然這幾年東京房價還有起漲，不過最近這幾年日本房地產最大的問題還是匯率風險，用低匯率買進固然好，但別忘了未來的租金與賣屋款項也是日幣，若日幣持續走貶，帳面利潤會被匯差吃光，除非投資人打算將這筆錢鎖定為日圓資產的運用，沒有換匯打算，不然匯率將會是一大考量。

日本不動產適合追求穩定現金流、對沖單一市場風險的投資者，而非期待翻倍暴利的賭徒。在簽約前，請先問自己：我有沒有耐心持有超過五年？是不是打算長期持有日圓?

如果妳的答案是肯定的，那日本的法治環境會是妳避風港；如果不是，那妳買的可能不是房產，而是一場昂貴的誤會。

分析說明

分析區間：本文分析時間範圍為2026年1月29日至2026年4月28日。
資料來源：
大數據(股)公司旗下輿情分析軟體《KEYPO大數據關鍵引擎》。
研究方法：
《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析軟體擁有巨量資料，以人工智慧作語意分析之工具資料蒐集範圍：每月處理1500億以上中文資料的網路社群大數據資料庫，其內容涵蓋Facebook、YouTube、Threads、TikTok、Instagram、新聞媒體、討論區、部落格等網站，針對討論『日本置產』相關文本進行分析，調查「網路聲量」(註)作為本分析依據。

*註 網路聲量：透過『KEYPO大數據關鍵引擎』輿情分析軟體，計算社群討論及新聞報導提及的文章則數，聲量越高代表討論越熱，能見度越高。

【以上言論，不代表《房產溫度計》立場】

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