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名家專欄／美伊戰爭引爆杜拜房產拋售潮！徐佳馨揭中東避險3大核心

image source：《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析軟體

文／徐佳馨

近期，美伊戰爭打得火熱，每天都有新進度，比對前陣子炒得火熱的杜拜房地產，許多人都在問，到底中東房地產是不是非常危險的火藥庫呢?

這股恐慌情緒，真實反映在近期的網路討論中。透過《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析軟體調查，「中東房市」在近半年（2025/9/17～2026/3/18）累積了高達13,437筆聲量，且聲量高點全數集中在美伊戰爭爆發之後。一開始，網友的關注點主要集中在「名人災情」，熱議那些在杜拜買房的台灣藝人、網紅有沒有被戰火波及；但隨著局勢升溫，輿論焦點開始轉向更嚴峻的投資現實。綜合中東媒體報導，杜拜房市今年以來累積的漲幅已幾乎全數回吐，市場上更傳出大批歐洲投資客為了盡快抽身，寧可大幅降價拋售，只求安全逃離這場中東風暴。


首先，在討論這話題之前，討論中東要分成三個圈層，

第一層是核心圈（The Core GCC）：包括了沙烏地阿拉伯、阿聯酋（杜拜、阿布達比）、卡達。這是資本最密集、政策對外資最友善、且具備「2030願景」等國家級結構性利多的區域。

第二層是延伸圈（The Levant & North Africa）：包括了埃及、約旦、土耳其。具備人口紅利或地理門戶地位，但受匯率波動與地緣政治干擾較大。

第三層是風險圈（The Peripheral）：也是這回常常出現戰事的區域，例如本次的伊朗，抑或是伊拉克、敘利亞、葉門等地。本區並非主流，也不是台灣民眾不動產投資考慮範圍。


在這個邏輯下，所謂的中東不動產多數會關注三個都市，分別是杜拜（Dubai）、阿布達比（Abu Dhabi）以及利雅德（Riyadh）：

1. 杜拜（Dubai）：成熟的「品牌溢價」市場

過去，杜拜是台灣人的首選，除了其知名度外，主要是因為其高度的國際化與「黃金簽證」政策。杜拜的黃金簽證政策對國際投資者相對友善且彈性較高，不僅免徵個人所得稅、資本利得稅及淨值稅，購買房產門檻價值至少200萬迪拉姆（AED）（約美金54.5萬）的房地產，同時杜拜明確接受抵押貸款房產，只需銀行開具無異議證明（NOC）及杜拜土地局的房產狀態證明即可申請。

台灣人偏好哈里發塔周邊（Downtown）或朱美拉棕櫚島（Palm Jumeirah），不過2026年杜拜房價已處於高位，漲幅趨緩，目前的邏輯在於「資產國際化」而非「爆發性增值」。

2. 阿布達比（Abu Dhabi）：新崛起的「避風港與科技島」

由於杜拜房價不斷被炒高，台灣具有科技業背景的高淨值客戶轉往阿布達比尋找新的投資標的，相較於杜拜，阿布達比的房價還有30至40％的價差，且但因政府掌控供給，算是目前市場上的收租新選擇。不過阿布達比的門檻一樣是要購買價值至少200萬迪拉姆 (AED)(約美金54.5萬) 的房地產，其審查條件比杜拜更為嚴格，注重投資者的實際資本投入與長期承諾。阿布達比居民辦公室（Abu Dhabi Residents Office）規定，在黃金簽證發放後，必須將該房產保留至少2年。

3. 利雅德（Riyadh）：沙烏地的「政策紅利」中心

隨著沙烏地「2030願景」推進，部分具備大膽冒險性格的台灣投資人開始進場。押注於「Regional Headquarters (RHQ)」政策，大量跨國企業總部進駐帶來的剛性商務住宅需求。不過由於國人相對不熟悉，是冒險型投資人的新歡。沙烏地阿拉伯並未使用「黃金簽證」一詞，但為配合「2030願景」吸引外資，推出了類似的「優質居留權」（常被稱為沙烏地綠卡），一次性支付80萬沙烏地里亞爾 (SAR)（約合21.3萬美元）的永久居留模式，以及每年支付10萬沙烏地里亞爾 (SAR)（約合2.66萬美元）的模式。 


除了以上這三個城市之外，若考量資金門檻與稅務優勢，巴林（Bahrain），因為黃金居留簽證門檻近期已下調至13萬巴林第納爾（BHD）（約合34.5萬美元），同樣提供10年可續簽居留、免擔保人、無限期進出及家屬擔保權利，加上巴林生活成本較阿聯酋低25.3％，且同樣免徵個人所得稅，吸引了許多尋求中東長居但不願負擔杜拜高昂成本的投資者。

看了這麼多，從這些資料看起來，投資中東與其說是投資前景，對台灣投資人來說更像是規避地緣政治風險，但在目前美伊戰爭火熱的狀況下，恐怕短期內基於流動性與安全性的考量，中東雖然有很好的前景，可是在戰火下，投資不動產恐怕得要緩一緩了。

分析說明

分析區間：本文分析時間範圍為2025年9月17日至2026年3月18日。
資料來源：
大數據(股)公司旗下輿情分析軟體《KEYPO大數據關鍵引擎》。
研究方法：
《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析軟體擁有巨量資料，以人工智慧作語意分析之工具資料蒐集範圍：每月處理1500億以上中文資料的網路社群大數據資料庫，其內容涵蓋Facebook、YouTube、Threads、TikTok、Instagram、新聞媒體、討論區、部落格等網站，針對討論『中東房市』相關文本進行分析，調查「網路聲量」(註)作為本分析依據。

*註 網路聲量：透過『KEYPO大數據關鍵引擎』輿情分析軟體，計算社群討論及新聞報導提及的文章則數，聲量越高代表討論越熱，能見度越高。



【以上言論，不代表《房產溫度計》立場】

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