新屋申貸破5成創新高！租金省稅申報增2成　這都最敢生？｜房市畫重點

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文／戴婧雯

隨著過去幾年推案陸續完工，「新屋交屋潮」正式成為貸款市場的主流，佔比首度突破五成大關。與此同時，報稅季的到來也讓租屋市場的透明化更進一步，在租金支出扣除額新制的助攻下，申報戶數顯著成長。

本次《房產溫度計》聚焦房屋市場三大焦點：剖析新屋申貸在限貸壓力下的領跑關鍵、解構六都購屋族對屋齡的兩極化偏好，並追蹤新竹如何靠著強大的產業結構，在少子化浪潮下逆勢成為全台扶幼比最高的縣市。想知道你的購屋決策是否跟上2026年的大趨勢？現在就一起往下劃重點！

＃交屋潮強勁挹注！3年以下新屋申貸佔比突破5成創紀錄

受惠近年新建案交屋高峰，申貸市場出現結構性變化。統計顯示，2025年「屋齡3年以下」新成屋申貸佔比達50.3％，相較2021年的32.4％大增17.9個百分點，創下歷史新高。

• 申貸結構消長：隨新屋佔比過半，其餘屋齡段全面萎縮，其中「21至30年」屋齡減幅達11.2個百分點最劇烈；「30年以上」老屋則憑剛需韌性，佔比微增至22.9％。

• 新屋受寵主因：新建案具備整批分戶貸款優勢，在房貸緊縮環境下較易取得有利條件，且購屋族對居住品質與安全要求提升。

• 中古屋回溫契機：中古住宅具價格彈性與成熟機能，隨央行放寬第二戶貸款成數，預期中古屋憑地段優勢將在市場盤整期率先回溫。

▲ 專家分析

• 中信房屋研展室副理莊思敏：高房價使預算有限的購屋族鎖定價格親民、坪數實在的中古屋以滿足剛需。此外，營建成本高昂使新案價格調整空間有限，反觀中古屋主取得時間早、議價空間更彈性，在居住舒適度與日常便利性上更能貼近自住客需求，有望在這波盤整期率先回溫。

＃租屋族拚節稅！全國租金支出申報年增2成　台中桃園成長最快

5月報稅季將至，租金支出申報數據顯著成長。2023年度全台共有3萬戶申報租金抵稅，較前一年度成長2成，申報總金額突破30億元，年增21.1％。

• 六都申報概況：台北市申報戶數與金額居全國之冠，但增幅位居末座；台中市則以戶數、金額均年增26％的幅度領跑六都，桃園、台南增幅亦逾2成。

• 2025報稅新制：租金支出由列舉扣除額改為「特別扣除額」，上限上調至18萬，不必與標準扣除額擇一，只要所得未達排富門檻即可申報。

• 市場透明化：政府法規保障租客報稅與補貼權利，房東不得禁止報稅，加上新世代房東報稅觀念提升，帶動租屋市場透明化。

▲ 專家分析

• 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐：由於政策對房客報稅愈發友善，申報節稅效果顯著，預期申報案件將持續成長。提醒租屋族報稅時應附上租賃合約與房租付款證明，以確保權益。

• 台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中：台中與桃園是少子化下少數保持人口正成長的都會，租賃市場日益蓬勃。這兩地青年比例高，對報稅權益更為重視，帶動申報戶數快速成長。

＃北市愛老宅、南喜新屋！六都購屋族熱門屋齡帶揭曉

實價登錄資料顯示，2025年六都購屋族的屋齡偏好出現明顯地域性差異。其中台北市以「40年以上」老屋為交易主流，佔比逾4成。

• 雙北購屋偏好：北市因精華地稀缺、新案價高，購屋族轉向高齡老屋以降低總價；新北則以「20至30年」中古屋最夯，其中汐止房價不到4字頭，CP值極具優勢。

• 中南三都趨勢：桃園、台南與高雄呈現「新屋當道」，5年內新屋交易佔比最高。桃園龜山受惠機捷A7、A8站帶動；南二都則在台積電產業效應下新案泉湧。

• 台中獨特買盤：以「30至40年」老屋佔比28.7％最受青睞，主因西屯區機能成熟，且老屋具備穩定出租效益與都更潛力。

▲ 專家分析

• 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐：北市屋齡偏高與開發早、新案供給有限有關。在預算壓力下，具備生活機能與交通優勢的高齡物件，加上地段價值支撐的都更潛力，使老屋市場仍具市場性。

• 台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮：購屋考量以「地段優先」為核心。台中精華區如七期房價已逼近新北，使購屋族回流機能成熟的舊市區。而南二都部分重劃區新案仍具價格優勢，吸引大量自住與置產客群。

＃高科技家庭敢生！新竹縣市扶幼比冠全台　嘉義嘉縣最低

少子化浪潮下，新竹地區仍維持強勁生養力。2025年扶幼比最高的縣市為新竹市（22.1％），其次為新竹縣（21.1％），台北與桃園並列第三（18.7％）。

• 竹科帶動結構：新竹科學園區吸引大量30至40歲工程師移入，此族群處於育兒階段且薪資水準高，具備生養本錢。

• 學區買盤支撐：新竹熱門學區宅長期需求穩定，關埔重劃區、關新路一帶最受歡迎，三房與學區型產品買盤強勁。

• 留不住青年的縣市：嘉義縣扶幼比12.2％全台最低，與屏東、基隆等縣市同受人口外流與高齡化挑戰，房市多以在地自住與換屋需求為主。

▲ 專家分析

• 台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐：嘉義、屏東等農業縣市因地方產業缺乏、就業機會有限，年輕人向六都或科技城流動，導致人口老化與婚育人口下降。

台灣房屋北大直營店店店長林祥智：新竹因就業力強，房市抗跌性佳。高科技家庭極度重視子女教育，熱門學區周邊居住規劃以關埔重劃區最搶手，新大樓單價已普遍站上75萬。

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