image source：中信房屋提供

文／戴婧雯

2025年房市在央行信用管制的強力介入下，從過去的全面普漲轉向個案表現，進入「盤整期」。儘管全台交易量創下八年新低，但市場仍有亮點浮現：台北市南港、內湖憑藉科技題材逆勢領漲，年薪百萬至兩百萬的族群成為銀行眼中的新寵兒，而傳統商圈也因店面效益下滑轉向發展高價住宅。與此同時，全台老屋比例攀升至近六成，居住安全議題再度成為焦點。《房產溫度計》為您深入解析四大關鍵趨勢，帶您跟上台灣近期房市發展。

＃台北房價漲跌排行榜！科技園區助攻南港內湖逆勢抗跌

受限貸令與信用管制影響，全台房市降溫，但台北市各行政區房價漲跌互見。統計顯示，南港區以年漲幅6.2%居全市之冠，每坪均價來到83.5萬元；內湖區則以4.5%漲幅緊追在後。反觀信義、中山等傳統蛋黃區，因房價基期已高且受政策壓抑，價格出現小幅回檔。這顯示資金正從傳統精華區流向具備產業題材的新興熱區。 

▲行政區房價漲跌關鍵數據

• 漲幅前段班：南港區（+6.2%）、內湖區（+4.5%）、北投區（+3.4%）

• 跌幅盤整區：信義、大同及中山區出現1.1%至2.4%的微幅修正。 

▲專家分析

中信房屋研展室副理莊思敏：台北市雖面臨房市波動，但擁有穩定剛需支撐，下修空間有限。特別是具備「產業題材」、「捷運優勢」與「危老都更潛力」的區域，如南港（東區門戶計畫、輝達研發中心）與北投（北士科），房價展現強勁韌性，長期看漲動能優於傳統蛋黃區

＃房貸限貸令誰受影響？年薪百萬成銀行最愛優質客戶解析

2025年房市交易量創八年新低，限貸令讓房貸族壓力倍增。數據顯示，整體平均貸款利率升至2.44%，核貸成數降至71.8%。然而，年收入100至200萬元的族群卻逆勢突圍，平均貸款利率僅2.42%，低於百萬以下及三百萬以上族群，成為市場上條件最優的「優貸族」。

▲貸款條件與族群分佈

• 優貸族群：年收100至200萬元族群佔比提升至30.1%，利率最低（2.42%）。 

• 市場主力：年收100萬元以下族群佔57.0%，但佔比下滑且利率較高（2.45%）。

▲專家分析

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐：年收100至200萬族群因收入穩健、負債比低，且多選購總價千萬左右的中小坪數產品，受限貸令衝擊較小，反而成為銀行眼中的優質客戶。反觀小資族因還款能力吃緊，加上新青安補貼尾聲，申貸門檻顯著提高。

第一建經研究中心副理張菱育：資金收緊下，中高總價產品流動性降低。若政府推出「新青安2.0」接棒，預估2026年房市交易將以總價千萬元上下的首購宅為主流。

＃實體店面沒落轉型豪宅！台北四大商圈推案價格與趨勢

隨著電商崛起與消費習慣改變，實體店面效益下滑，建商紛紛將目光轉向傳統一線商圈的精華土地，改推高級住宅。觀察台北市永康、東區、北車、西門四大商圈，雖然店面榮景不再，但新推住宅案如「柏金」、「德運元鼎」等，憑藉地段優勢與生活機能，單價屢創新高，最高甚至突破每坪225萬元，成功轉型為高價住宅聚落。 

▲商圈轉型住宅推案實錄

• 永康與東區：「柏金」、「德運元鼎」每坪均價站穩200萬元大關。
• 北車與西門：「南陽龍踞」、「ASTER ONE」分別創下區域新高，西門新案更突破140萬元。 

▲專家分析

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰：在商不及住的趨勢下，建商利用一線商圈的「黃金門牌」與「交通優勢」改推住宅，獲得市場認同。除了四大商圈，南西商圈的「J PARK」、公館的「里哲」也創下高價，預期未來一線商圈房價將居高不下。

＃全台老屋耐震力拉警報！買房必看三大安全指標與結構重點

台灣地震頻繁，居住安全備受關注。內政部統計，全台平均屋齡達34.1年，超過30年的老屋佔比近六成，意味著每兩戶就有一戶耐震標準可能不足。面對此隱憂，台灣房屋宣布2026年起將在不動產說明書中主動揭示「耐震宅」、「綠建築標章」與「無障礙社區」三大指標，協助民眾精準篩選安全好宅。 

▲老屋結構與耐震現況

• 老屋數據：全台逾30年老屋達554.6萬宅，佔總存量近六成。 

• 地震頻率：2025年12月單月地震次數達63次，顯著有感地震14個。 

▲ 專家分析

台灣房屋集團總裁彭培業：台灣老屋多於耐震法規完善前興建，潛藏風險。透過「安心機能宅」的三大揭示服務，能幫助購屋族在老屋充斥的市場中，快速辨識符合新耐震規範與綠能標準的優質住宅，落實居住安全從源頭把關的社會責任。

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