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文／戴婧雯

2025年進入最後倒數，房市卻陷入「政策緊縮」與「剛需回溫」的激烈拉鋸。台灣房屋公佈年度代表字為「限」，道盡了資金緊縮下的市場困境；住展雜誌數據則顯示北台灣新建案買氣低迷，儘管建商年底力推指標案，仍難掩衰退燈號。然而，實價登錄數據卻在11月出現微幅回春，尤其是桃園地區表現搶眼。這些數據背後，反映出「資金受限」與「剛需撐盤」的角力。《房產溫度計》將為您深度解析，在政策打壓與年底旺季的拉扯下，帶您掌握最新房市脈動。

＃央行限貸令衝擊房市！2025年度代表字與未來房價走勢預測

2025年進入歲末，台灣房屋集團舉辦第17年房市代表字票選，結果由「限」字拔得頭籌，獲得約42.2%民眾認同。這反映出在央行限貸令與銀行滿水位的雙重夾擊下，資金流動性成為市場最大痛點。同時，民眾票選的年度頭條新聞為「輝達落腳北士科」，顯示即便房市景氣保守，大型產業建設帶來的經濟紅利，仍是支撐市場信心的關鍵。 

▲近三年房市代表字演變 

• 2023年「漲」：央行五度升息，房價、物價與利息全面走揚。
• 2024年「難」：信用管制限縮房貸條件，購屋族成家難度增高。
• 2025年「限」：受限貸令影響，貸款門檻持續限縮，買氣明顯踩剎車。 

▲專家分析

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐：

• 成敗皆貸款：近年房市「成也貸款，敗也貸款」，新青安助攻後又遇限貸令降溫，資金流成為關鍵。
• 物競天擇：2026年政策變化不大，房市進入「適者生存」階段，賣得動的物件需具備區域機能、建設利多與親民價格，否則將被淘汰。
• 產業紅利：輝達（NVIDIA）總部落腳北士科雖區域影響有限，但象徵意義大，可望吸引外資加碼，帶動周邊就業與人口紅利。

＃北台灣新建案買氣急凍！預售屋推案爆量卻見衰退燈號解析

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，11月分數微升至38.2分，但燈號仍維持象徵衰退的黃藍燈。雖然年底預售大案進場推升供給量，單月預售案量攀升至800多億元，可比擬329檔期盛況，但買氣並未同步響應。市場呈現「一升、一降、四平」的格局，供給增加但成交冷清，多數案場甚至需要預約才派人服務。

▲北台灣房市供需現況 

• 供給爆量：11月預售案量較前月增加200多億元，指標案包括新店華固、板橋遠揚、三重甲山林等百億大案。
• 買氣結凍：平均每週來客組數僅12.9組、成交0.6組，約一半案場單週成交掛零。
• 價格持穩：開價與成交價維持高檔，議價空間控制在一成以內，部分買方若認同建案價值仍會出手。

▲專家分析

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰：

• 僵局難解：雖然年底有指標案搶搭末班車，但買方觀望氣氛濃厚，銷售成績恐不容樂觀。
• 價格策略：目前開價與成交價仍維持高檔，但部分新案開價不再走高，或提供裝潢、彈性付款等方式吸客，議價空間多控制在一成以內。
• 兆元推案：預估2025年北台灣推案量有望低空飛過兆元大關，但這恐是2018年以來敬陪末座的紀錄。

＃首購族與置產客逆勢進場！桃園房市交易量暴增與潛力熱區

根據台灣房屋統計內部成交行情，11月各縣市買氣出現回溫，整體交易量月增7.8%。其中北台灣表現較佳，桃園市以月增37.5%居冠，凸顯出特定區域在年底購屋季的支撐力道。儘管今年受到政策性抑制，價量表現疲弱，但隨著市場回歸自用需求，部分剛性買盤與置產族群開始進場佈局。

▲11月交易數據與市場主力

• 區域表現：雙北、桃園、新竹、台中交易量皆月增，桃園回溫力道最強。
• 購屋主力：目前的市場主力轉為「非買不可的首購族」以及「危機入市的置產族」。
• 信心回升：中央大學調查的「購買房地產時機」指標回升至94.26點，顯示觀望氣氛稍有緩解。

▲專家分析

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐：

• 告別齊漲：相較於新青安時代的雨露均霑，2026年房市將是「兄弟爬山，各自努力」，具備重大建設的區域才能吸引資金。
• 潛力熱區：

1、士林北投區：受惠輝達（NVIDIA）與Google規劃設立總部，商辦住宅皆熱。

2、新北淡水區：具備淡江大橋完工題材與低總價優勢，吸引小資族。

3、桃園市：捷運綠線第一階段七站預計明年底通車，提升交通機能。

4、中南部產業：台積電中科1.4奈米新廠本月動工（預計2027試產）；國壽砸45.5億元於南科購地蓋倉儲，鼓舞區域發展。