12月房市10大事／金龍海嘯重擊！房貸成數慘跌 建商南下求生攻略
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文／戴婧雯
回顧2025年12月，全台房市在「金龍海嘯」的餘波中畫下句點，凜冽寒風未見停歇。從數據面來看，全台移轉棟數恐創下34年來第三低，新案完銷量更是暴跌八成，購屋信心連十個月陷入悲觀；從政策面觀察，央行利率連七凍且信用管制並未鬆綁，讓「限貸寒冬」成為市場新常態，購屋族更面臨鑑價保守與利率高昂的雙重夾擊。
面對這波景氣寒冬，市場生態正劇烈重組。北部建商因應北部量縮局勢，紛紛揮軍南下插旗台中與高雄；而堅不可摧的北市豪宅地王身價罕見縮水，更預示了價格支撐的鬆動。這不僅是單一月份的盤整，更是宣告2026年將從「全面普漲」正式轉入「適者生存」的關鍵時刻。《房產溫度計》將為您整理12月十大房市新聞，一起掌握房地產最新發展。
No.1 七都推案量縮水兩成！六年首見房市衰退警訊
根據591新建案統計，2025年七都推案總銷金額約2.14兆元，年減近兩成，不僅是六年來首見量縮，個案數與戶數也同步下滑，顯示房市在政策打壓與高房價基期下，已從過去的熱絡轉為「連滾帶爬」的盤整期。儘管推案水位下降，但房價仍定錨高點，導致市場出現「量死、價亂、賣不動」的僵局。面對來客量直線下滑，建商與代銷的競爭進入白熱化，除了祭出低首付、附裝潢等優惠吸客，部分超漲的蛋白區甚至開始出現降價求生的現象，與堅守價格的蛋黃區形成強烈對比。銷售速度也明顯放緩，過往三個月完銷的榮景不再，如今半年能銷售三成已屬及格。展望2026年，央行動向將是關鍵，若信貸管制持續，市場恐將延續躺平狀態；若能適度鬆綁，蛋黃區憑藉地段優勢，或許能率先突圍，帶動交易量由內而外復甦。
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No.2 購屋信心連十黑！房仲轉型求生、專家看好明年下半年回穩
根據台灣房屋集團與中央大學發布的最新消費者信心指數（CCI），2025年12月「購買房地產時機」指標降至92.63點，不僅月減1.63點，更連續十個月陷入悲觀區間，顯示市場對央行未鬆綁信用管制感到失望，觀望氣氛濃厚。台灣房屋首席副總裁周鶴鳴預測，2026年房市將呈「量平價盤」格局，隨著政策干擾淡化、新青安2.0有望接棒及地方選舉紅利，明年下半年房市或有轉機。面對買氣寒冬，房仲業也展開轉型，信義房屋啟動門市實驗計畫，將內湖店轉型為「社區共享空間」，提供修繕工具、生活講座等服務，試圖透過深耕社區關係，在交易低迷期累積客戶信任與黏著度。
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No.3 金龍海嘯重擊！全台交易量恐創34年來第三低
「金龍海嘯」持續發威，房市寒冬深不見底。內政部統計顯示，11月全台建物買賣移轉棟數僅2.02萬棟，年減21.3％，累計前11月僅23.6萬棟，年減幅達26.8％。由於2025年單月移轉量從未突破2.4萬棟，加上銀行房貸緊縮導致交屋遞延，即便年底屬傳統旺季，全年交易量恐難守住26萬棟大關，將創下自2017年以來新低，更恐淪為近34年來第三慘澹紀錄。觀察各縣市表現，全台買氣同步急凍，其中新竹市、基隆市衰退幅度逾四成最慘，台南與高雄等過往炒作熱區跌幅亦逾三成，僅金門受創較輕。這波房市冰風暴已確立2025年將是繼2001年網路泡沫、2016年房地合一上路後，交易量最窒息的一年。
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No.4 新案完銷量暴減八成！銷售率跌破三成成新常態
房市買氣結凍，新案市場首當其衝。根據591新建案統計，今年七都完銷新案僅剩45筆，較去年暴減逾八成，平均銷售率更從46.1％腰斬至26％，顯示「賣得慢、賣得久」已成市場新常態。在央行管制未鬆綁下，買方態度保守，除了台北市受惠輝達（NVIDIA）進駐北士科議題，帶動部分指標案如「潤泰之森」銷售突圍外，其餘都會區完銷案量皆年減逾八成。新北與桃園因重劃區供給量大，去化緩慢；中南部在投資客退場後，過往排隊搶房盛況不再，台南與高雄銷售率僅剩兩成出頭。專家指出，目前市場價格敏感度極高，北台灣總價3,000萬元以內、中南部2,000萬元以內的產品較有支撐，若無強力利多加持，高價案恐將面臨長期抗戰。
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No.5 北部七大建商揮軍南下！台中高雄成新戰場
房市冷風吹，北台灣2025年推案量年減三成，創六年新低，迫使北部實力派建商將戰場延伸至中南部。包括冠德、遠雄、亞昕、華固、豐邑、興富發及達麗等七大建商，看好台中、高雄具備第二核心城市潛力，紛紛南下插旗捷運聯開、公辦都更與商辦大案。冠德拿下台中捷運G5與G9-1兩大聯開案，並取得高雄車站專用區公辦都更案；遠雄則重砸136億元購入高雄鼓山土地創新高，展現深耕決心；亞昕與興富發則重兵部署台中七期與水湳經貿園區，推出百億級指標案。專家分析，北部市場趨於飽和且土地稀缺，反觀中南部軌道經濟成形、產業紅利發酵，吸引大型建商複製北部開發經驗，尋求下一波成長動能。
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No.6 央行打房未鬆手！專家：房市管制恐延續至2026下半年
央行第四季理監事會定調房市管制轉向「精準控管」，但業界普遍認為鬆綁遙遙無期。台經院產經資料庫總監劉佩真指出，目前銀行不動產放款水位仍未降至央行滿意水準，預估信用管制將至少延續至2026年下半年才會檢討。戴德梁行董事總經理顏炳立也直言，央行打房快且準，已成功冷卻「漲價預期」，目前市場呈現量縮價穩的僵局。雖然11月營建業營業氣候測驗點連六升，主要受惠於營造業工程支撐，不動產業則持續低檔盤整。展望未來，市場已逐漸轉向買方市場，在缺乏交屋潮與資金動能下，2026年房市將呈「量微增、價微跌」的築底態勢，買賣雙方的價格博弈將是成交關鍵。
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No.7 蛋黃區神話動搖？北市五大豪宅地王身價全縮水
政府打房重拳見效，連北市頂級豪宅地價也遭撼動。台北市地政局公布2026年公告土地現值，仁愛路「宏盛帝寶」雖以每坪493.6萬元第15度蟬聯住宅地王，但身價卻較去年微幅下跌。值得注意的是，前五大豪宅地王包括仁愛尚華、仁愛麗景、元利信義聯勤等，公告現值罕見全數下修，跌幅介於0.6％至1.4％。大家房屋公關主任賴志昶分析，這反映在私法人購屋許可制與信用管制雙重夾殺下，豪宅市場觀望氣氛濃厚，即便地段無可取代，估值仍難敵大環境修正壓力，呈現「排名穩、價格跌」的特殊市況。住商不動產執行總監徐佳馨則認為，未來豪宅市場將更趨向「強者恆強」，僅具備稀有景觀與地段優勢的物件，才能在資金緊縮下獲得高資產族群青睞。
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No.8 台北101連13年稱霸地王！北市地價呈「商漲住跌」
台北市公布2026年公告土地現值與公告地價，地王寶座依舊由「台北101大樓」以每坪698.2萬元穩坐，連續13年蟬聯全國地王，反映信義計畫區商辦需求強勁，地段價值不可撼動。「國泰置地廣場」與「新光摩天大樓」則分居二、三名。整體而言，北市土地現值平均微跌0.31％，呈現「商漲住跌」趨勢，商業區上漲0.46％，住宅區則下跌0.58％。行政區表現以南港區漲幅0.39％居冠，受惠東區門戶計畫；文山區與北投區則分別因捷運南環段與北士科開發效益逆勢上漲。信義房屋專家曾敬德指出，自央行實施信用管制以來，房市進入盤整期，地價波動趨緩，雖然本次調整對售屋土增稅影響不大，但持有稅（地價稅）將因公告地價調漲3.9％而增加，屋主負擔恐加重。
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No.9 房貸寒冬深不見底！北市淪重災區、購屋族面臨「三殺」局勢
限貸令衝擊全面發酵，聯徵中心最新數據顯示，第三季全國與六都房貸核貸成數全面縮水，其中台北市淪為最大「重災區」，各類建物平均核貸成數皆跌破七成，顯示高房價與轉手難度讓銀行放款極度保守，即使申貸人條件優越也難以「貸好貸滿」。住商不動產執行總監徐佳馨示警，購屋族正面臨「成數下滑、鑑價保守、利率飆高」的三殺局面，房貸利率普遍高於2.6％，建議自備款應拉高至總價的三至四成以求自保。南二都方面，台南市套房貸款成數慘跌至62％，為六都最低；反觀高雄市表現相對穩健，主力產品仍維持七成以上水準。專家預估，在央行嚴控熱錢下，明年房市將呈現「價量齊修」的嚴峻格局，特別是風險較高的套房與高總價透天厝，申貸難度將持續升高。
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No.10 央行利率連七凍！信用管制未鬆 房貸總量歸銀行自控
中央銀行舉行第四季理監事會，決議維持政策利率不變，重貼現率續凍於2％，這已是連續第七次利率凍漲，未隨美國聯準會降息起舞。儘管央行大幅上修2025年經濟成長率至7.31％，但也明確表態「不鬆綁」選擇性信用管制，顯示打炒房決心未變。不過，政策執行方式出現微調，央行宣布自明年起，國銀不動產貸款總量管控將回歸各銀行「內部自主管理」，不再設定硬性總量目標，但銀行仍須按月通報數據，央行亦將持續辦理專案金檢。市場解讀，此舉雖給予銀行放款些許彈性，但本質上並非放寬銀根，在央行持續緊盯下，房市資金緊縮環境短期內難以改變，央行仍將以穩健政策避免資金再度湧入房市助長炒作。
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