image source：住展雜誌提供

文／戴婧雯

「欸，最近家裡是不是有親戚在辦分戶？」新政策上路後，你可能發現身邊家裡設戶籍的人正變得更年輕、更分散。但當你準備踏入房市，卻發現那間看起來舊舊的老公寓，自備款居然比去年又貴了幾十萬！在租賃市場包租代管服務悄悄崛起，而新建案銷售現場卻一片冷清的當下，這些反差極大的現象，正勾勒出台灣房市最貼近生活的真實樣貌。究竟這些變化對你我的居住、購屋計畫有什麼影響？《房產溫度計》將為您深入剖析最新的四大趨勢，帶您掌握市場的真實脈動。

＃政策效應顯現　戶長暴增還變年輕！全台戶長年增近45萬人

儘管房市冷風不斷，但全國戶長人數卻逆勢暴增且平均年齡回春。今年Q1全國戶長人數突破971萬人，比去年同期暴增近45萬人，且全國戶長的平均年齡比去年同期少了0.25歲。

▲戶長人數暴增　台中年輕化最明顯

• 房價相對高昂的六都，戶長人數也全面成長，其中以新北市增加8.2萬人最多，台北市僅增1.4萬人，居六都之末。

• 六都中，以台中市變年輕的程度最明顯，平均年齡少了0.46歲；台北市則是唯一持續老化的都會，平均年齡微增0.14歲。

▲專家分析

新青安、囤房稅、社宅三政策成關鍵推手

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，全台戶長變多變年輕，近年的三大政策是關鍵：

• 新青安助無殼成家：政策的相對低利、拉高額度與延長年期，提升了無殼小資族進場籌碼，累計撥貸戶數已超過13萬戶，讓青年晉升為有房屋主，拉低平均年齡。

• 囤房稅促開枝散葉：囤房稅2.0需本人、配偶或直系親屬實際設籍，才能享自住優惠稅率。這使多屋家庭將子女戶籍遷到原本未設籍的住宅，催生許多「幼齒戶長」。

• 社宅租補帶動分戶：申請社宅需檢視戶籍內直系親屬的房產及所得條件，因此不少小資青年選擇「獨立自主」與父母分戶；租金補貼擴大辦理也鼓舞許多學生獨立租屋分戶設籍。

北市購屋門檻高　青年脫北高齡化難解

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出：

• 台北市戶長人數增加較少、平均年齡持續老化，主因是首都房價水準高居全台之冠，小資青年多選擇「脫北」轉往新北、桃園等地。

• 陳定中提醒，雖然今年全國戶長平均年齡微幅下滑，但若新青安未能延續，加上囤房稅2.0戶籍設立已大致底定，往後戶長的平均年齡仍將回歸上揚趨勢。

＃老公寓自備款壓力變大了！每月要多存3萬5才達標

老屋不再是低門檻入門選項！今年上半年，全台屋齡30年以上的老公寓，平均鑑估房價為1,095萬元，但銀行核貸成數僅74.9％，導致平均自備款金額從232萬元拉高至275萬元。

▲晚一年多存43萬　比基本工資還多

• 相比去年同期，老公寓自備款成數增加約3.3個百分點，等於購屋族晚一年買就得多準備43萬元。換算下來，平均每月要額外多存3.5萬元，比基本工資還多。

• 六都中，以台北市購屋族壓力最重，老公寓平均自備款拉高至454萬元，比去年同期多了約70萬元。

▲專家分析

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示：

• 銀行對老屋普遍態度保守，核貸成數多僅在7成左右。近年隨著老屋房價走高，加上上半年受限貸令影響，推升銀行風險控管，使得核貸成數明顯縮水。

• 老屋還有裝修需求，現金門檻越來越高，未來首購族若想卡位精華區，恐仍需借助家庭資金挹注。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示：

• 今年上半年六都老公寓以台南市核貸成數最低，平均需準備約2成7的自備款成數（135萬元），相較去年多32萬元。

• 推估主因是台南今年申貸主力年齡層從30至40歲上升到40至50歲，且高財力客群比例減少，加上銀行放貸條件保守，讓核貸成數縮水幅度加大。

• 李家妮建議，購屋族可多準備1成以上的自備款，避免核貸結果不如預期，造成資金缺口。

＃包租代管盛行　這都租賃業家數三年成長1.3倍

在購屋門檻高築的背景下，租賃市場蓬勃發展，近三年全國租賃住宅服務業業者家數增長達70%，尤其以高雄市的成長幅度最快，三年增幅高達131％ 。

▲租賃服務業持續做大

• 今年Q2全國租賃住宅服務業業者達1947家，跟三年前相比增加了803家。

• 台北市總數量最多（380家），但新北市在三年內數量增加161家，增幅最大。

• 台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，租賃專法上路、租賃補貼與公益出租人制度的推動，讓房東這個職業透明化且制度化，持續做大租賃住宅服務業的餅。

▲高雄受科技業紅利　增幅冠居全台

• 高雄市租賃服務業家數增幅達131％，成長幅度最快。

• 台灣房屋左營R15加盟店店東黃識頻表示，高雄受惠於台積電進駐，以及楠梓區、小港區等周邊大廠的人力需求大增。

• 他指出，科技廠員工付租能力強，加上在地房東多委託包租代管業翻新管理房產，使整新過的套房物件非常搶手，楠梓小港一帶的分租套房平均月租可達1至1.5萬元左右。

＃住展風向球衰退未歇　新案買氣低迷

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，9月未隨檔期效應回溫，燈號維持衰退的黃藍燈，分數為35.6分，與8月近乎持平。

▲六大項目二升三平一降　買氣低無可低

• 六大構成項目呈「二升、三平、一降」，其中預售屋推案量、新成屋戶數上升；成交組數、來客組數、議價率持平；待售建案數分數下滑。

• 需求面追蹤指標建案每週平均來客組數僅11.7組、成交組數僅0.7組，落在最低區間。

▲專家分析

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，9月初的新青安利多、換屋族切結期延長，加上傳統928檔期激勵，績效不如預期。

• 高水位庫存：待售建案數量在1400多案的高水位，等同疫情階段，顯示去化不易，賣壓不難想見，當中以新竹地區增量稍多。

• 推案量落漆：9月預售推案量為400多億元，雖較8月增加，但較疫情時期更慘烈，多有延推，顯示業者對後市保守。

• 房價不見跌勢：市場仍看好台北市北士科新案價碼再攀高，冷氣團籠罩下新北市中和、新店也有推案創區域新高。陳炳辰認為，若沒有更多政經意外，著實無法看衰房價表現。

• 第四季情況不明，若買氣與政策仍沒有一定程度打開僵局，要見到年底拉尾盤機率將相當渺茫。