image source：台灣房屋提供

文／戴婧雯

今年9月，台灣房市迎來央行第七波信用管制屆滿一周年。這一年來，房市交易量急踩煞車，六都買賣移轉量直接打了八折，顯示政策成效顯著。房仲業的展店動能也隨之趨緩，終結長達31個月的成長。儘管近期政府祭出換屋族切結延長等政策微調，但市場資金似乎並不買單，營建類股表現平淡。當前房市究竟處於什麼樣的階段？接下來的央行決議又將如何牽動市場走向？《房產溫度計》將為您詳細解析當月的關鍵新聞，解構市場背後的深層資訊。

＃房市風向球連亮黃藍燈　9月央行態度成關鍵

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，8月燈號毫無起色，依然維持在代表衰退的黃藍燈，分數下滑至35.4分，創下2021年8月以來新低，為新冠疫情後的最差表現。

▲六大指標「三降、三平」

• 下降項目：預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數。

• 持平項目：成交組數、待售建案數、議價率。

▲專家分析

• 買氣低迷　成交量創疫情後新低

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，8月市場處於青黃不接的狀態，加上民俗月與美國關稅政策上路，利空氛圍濃厚。需求面的追蹤指標顯示，8月每週平均來客組數降至10.5組，成交組數更跌至0.6組，成交分數已達最低區間，創下可比擬疫情階段的窘境。陳炳辰指出，單週掛蛋的建案仍過半，買盤明顯打消進場念頭，甚至出現「跑單姊姊放無薪假」的情況，反映收入大幅縮水。

• 供給面萎縮　待售壓力仍大

供給面亦相當難看，8月預售物件推案量僅300多億元，較前月直接砍半，同樣是只有疫情時期才見的慘況。新成屋戶數僅100戶，較前月腰斬。陳炳辰認為，目前成屋貸款不易，建商自然不願輕易觸碰，能避就避。他也提到，待售建案數量逼近1,400案，較前月增加20多案，顯示銷況不佳、去化困難。除了新北市、桃園市等推案重鎮外，新竹與宜蘭地區的待售案也呈現走增趨勢，新舊案累積出的待售壓力不容小覷。

• 後市展望：房價堅挺　央行態度成關鍵

儘管交易低迷，但房價修正希望渺茫。陳炳辰認為，新青安等舒緩策略將強化價格堅守的條件，特別是符合首購概念的小宅案，單價漲勢蠢蠢欲動。他預測，928檔期前景黯淡，新青安與換屋切結延長等激勵措施對於預售案效益不大。他強調，央行最新理監事會議的結果至為關鍵，若央行持續管控房市，回溫的可能性將微乎其微。

＃限貸令周年收成效　房市交易量縮逾2成

央行的第七波信用管制，於今年9月屆滿一周年，對房市交易量產生了顯著影響。

▲管制前後數據對比
根據台灣房屋集團趨勢中心的資料，管制上路的去年9月至今年8月，六都買賣移轉量不到22萬棟，與管制前一年的近27.7萬棟相比，銳減逾5.7萬棟，量能直接打了8折。

▲專家分析

• 政策衝擊　全國交易量急踩煞車

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，第七波信用管制使第二屋限貸令擴及全台，上限還縮至5成，不只多屋族無處逃，自住換屋族也受到衝擊。此外，各大行庫為降低不動產放款集中度而自主從嚴放貸，許多民眾因擔心貸款不如預期而暫緩購屋計畫。她推算，由六都交易量減兩成比例來看，估計全國的量縮幅度超過7萬棟。

• 區域表現：平價重劃區撐盤

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，相較於台南量縮最劇（27.3％），桃園和台中因平價重劃區新案交屋潮不斷，表現相對穩健。他提到，桃園的中壢過嶺、觀音草漯、大園客運，以及台中的台中港特定區等2、3字頭的平價區段，對首購買盤具吸引力，有效撐住買賣移轉量。

• 後市展望：房貸水龍頭是關鍵

張旭嵐補充，近期政府雖已對首購、換屋等自住族群「開大融資水龍頭」，但房市能否明顯回溫，仍需密切關注9月中下旬央行理監事會議的態度。她強調，央行的信用管制與不動產放款總量管制，才是近一年來房市轉衰的關鍵。

＃不動產經紀業備查家數首見減少　房仲業加速汰弱留強

房市降溫不僅反映在交易量，也衝擊了不動產經紀業的擴張步伐。根據內政部最新統計，截至今年8月底，全國不動產經紀業備查家數為9,294家，較7月底減少7家，雖幅度不大，卻終結了自2023年1月以來連續31個月的增長趨勢。

▲專家分析

• 市場氛圍轉變　真實冷凍程度更驚人

中信房屋研展室副理莊思敏指出，單月下滑幅度雖小，但具備指標意義，代表過去房市過熱的氛圍已經消退。她表示，自從央行推出第七波打炒房及房貸限額政策後，房市急速降溫，加重消費者觀望情緒，也促使業者放緩進場步伐，導致擴張動能明顯減弱。莊思敏也提醒，由於退還營業保證金需時1至2年，備查家數與實際市場狀況間存在時間落差，這意味著真實市場的冷凍程度，恐怕比賬面數字所顯示的更為驚人。

• 競爭激烈　體質不佳業者將率先出局

莊思敏認為，儘管備查家數出現下滑，但數量仍處於歷史高檔，房市交易量大幅萎縮，市場呈現僧多粥少的局面，競爭依然相當激烈。她指出，許多資深業者憑藉豐富經驗、扎實專業與穩健財力，尚能堅守崗位，但部分過度依賴投資客案源或現金流不足的門市，很可能在這波盤整期中率先退出市場。

• 後市展望：交易量是存續關鍵

莊思敏表示，房仲業的發展取決於交易量能否回穩，若交易量持續低迷，的確不排除加速門市關店與從業人員轉職的可能。

＃換屋切結延長18個月　營建類股表現平淡

政府為緩解房貸荒，將換屋族舊屋出售期限從1年延長至18個月，但市場反應平淡，並未被解讀為重大利多。

▲市場反應

• 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據央行資料，銀行辦理換屋協處案件件數極少，平均每月不到100件，因此即使放寬出售時間到18個月，市場上也不會有新的資金動能。

• 此次營建類股指數大致持平，與新青安政策放寬隔日大漲超過6％相比，此次市場表現明顯冷靜。

▲專家分析

• 曾敬德指出，對比台股指數一度創下歷史新高，營建類股指數仍「趴在地上喘」，顯示市場資金仍對營建業前景看法相對保守。

• 他強調，股市資金終究不會與政策對做，反映市場認為房市景氣仍受到政策抑制。

• 曾敬德也認為，現在就觀察第三季央行的理監事會議有沒有進一步略為放寬的措施。

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