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文／戴婧雯

觀察今年8月的房市，買賣移轉棟數持續萎縮，上半年重要交易熱區也全軍覆沒，而在「打住不打商」的局面下都會區商辦市場依然逆勢上漲。此外，隨著開學季來臨，今年9月小一新生人數再創下9年新低，這也將對未來房市產品帶來重要影響！房市的下一步將如何發展？這些趨勢又將對您的決策產生什麼影響？《房產溫度計》將為您詳細解析近期四大關鍵新聞，解構市場背後的深層資訊。

＃8月房市買賣移轉：交易量持續萎縮　三大房仲公司解讀市場動向

▲8月六都建物買賣移轉棟數

合計1.67萬棟，年減幅度達32％，月減12％，顯示整體房市仍處於盤整趨勢，買氣明顯不如去年同期。

• 台北市：1704棟，年減33％，月減18％
• 新北市：3777棟，年減34％，月減15％
• 桃園市：3292棟，年減30％，月減21％
• 台中市：3742棟，年減25％，月增2％
• 台南市：1572棟，年減37％，月減8％
• 高雄市：2576棟，年減35％，月減9％

▲信義房屋：政策與貸款為關鍵

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德：

◾8月因地政機關可以辦理過戶時間較7月減少9％，移轉棟數呈現月減，且單月年減已成趨勢，房市進入冷靜期。

◾未來房市走向主要受政策影響，特別是去年8月開始實施的銀行房貸自主管理，其動向將是影響資金面的重要觀察指標。

▲中信房屋：外部因素干擾，第四季或有轉機

中信房屋研展室副理莊思敏：

◾除了台中受惠新案交屋而月增，其餘五大都會區均呈現年月雙減，反映7月至8月初市場的觀望氣氛。

◾美國關稅政策、南部風災與暑假出國潮，都抑制了8月看屋人潮與交易動能。加上川普「20％＋N」關稅政策上路，給出口產業帶來壓力，第三季度房市表現恐難以樂觀。

◾若9月18日央行理監事會議能適度鬆綁信貸管制，房貸壓力緩解下，第四季房市交易有望小幅回溫。

▲台灣房屋：資金水龍頭閉鎖，影響力大於利率

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐：

◾央行的第七波信用管制已持續近1年，各大行庫也努力調降不動產放款集中度。由於房貸水龍頭閉鎖，民眾貸款不順，影響交屋進度與購屋意願。

◾8月初關稅政策揭牌，也讓低毛利傳產與高資產族群心存疑慮，導致8月都會區買賣移轉棟數跌跌不休。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中：

◾台中成為唯一月增的都會，關鍵是海線城鎮與市區指標案的交屋潮撐盤，讓台中表現一枝獨秀。

＃2025年小學生人口慘跌　衝擊3房宅市場

根據教育部最新預測，今年9月小一新生人數預估為17.6萬人，創下近9年新低，且未來小學生總人數預計將持續下滑，反映出少子化現象日益嚴重。

▲小一新生人數創9年新低

• 全台國小一年級新生人數年減約6264人，國小生總人數預計減少2.9％。

• 未來16學年，國小學生人數預估年減約3.2萬人，至118學年度恐跌破百萬。

▲專家分析

• 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，少子化趨勢將使市場需求轉向2房以下的小宅產品，3房以上家庭宅的需求可能逐漸式微。

• 張旭嵐也提到，儘管總體人口減少，但家長資源集中，明星小學周邊的房市仍維持搶手。

• 經理李家妮補充，台南小一新生減幅為六都之冠，主因是南科蓬勃發展前，青年外移嚴重，但近年青年回流，未來人口降幅有望減緩。

＃熱區交易量全面衰退：桃園中壢、北屯成重災區

受第七波信用管制、房貸緊縮等利空影響，2025年上半年房市交易持續降溫，過往的十大熱區交易量均大幅縮水。

▲2025上半年七都十大交易熱區

1、桃園市中壢區：1,866；-66.9％

2、桃園市桃園區：1,805；-68.9％

3、新北市中和區：1,772；-41.8％

4、新北市板橋區：1,681；-53.7％

5、新北市淡水區：1,519；-68.6％

6、新北市三重區：1,487；-63.1％

7、台中市北屯區：1,347；-74.2％

8、新北市新莊區：1,290；-56.2％

9、高雄市三民區：1,056；-76.1％

10、新北市新店區：1,018；-43.9％

• 新北市有中和、板橋、淡水、三重、新莊、新店等六區上榜，其中中和年減幅4成，為跌幅最小的區域。

• 桃園的中壢區和桃園區上半年交易量較去年同期腰斬逾6成，顯示市場已進入「冰河期」。

• 台中北屯、高雄三民等中南部熱區買氣重挫，其中北屯因去年新案交易基期高，年減幅高達7成；高雄三民新案量能大減，年減幅近8成，居各區之冠。

▲專家分析

• 《591房屋交易網》指出，當前房市不景氣，買方觀望氛圍濃厚，無論新建案或中古屋買氣都難以倖免。

• 新店區因地段優勢與相對親民的房價，買方組成多元，較不受市場波動衝擊，交易量相對穩健。

＃老商辦價值翻漲：大巨蛋、雙捷運加持，單價破百萬

在「打住不打商」的政策風向下，台北市精華區的老舊商辦，憑藉其優越地段與交通優勢，交易價格逆勢上漲，部分甚至單價突破百萬元。

▲精華區老商辦價格攀升

• 位於大安區的大陸大樓（屋齡53年），成交單價達117萬元，創下該大樓新高。

• 松山區的台實大樓（屋齡53年），單價也達到104.4萬元。

• 觀察實價登錄，今年台北市有4筆屋齡超過50年的億元商辦交易，主要集中在精華區。

▲專家分析

• 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，這些老商辦因地段開發早、交通便利、機能完善，出租率高。若能規劃成共享辦公室，有利於小公司創業者以低成本進駐精華區，也為持有人創造高投報。

• 第一建經研究中心副理張菱育提醒，在政府「打住不打商」的政策下，商用不動產貸款較具彈性，吸引法人與投資人轉向。但她也提醒，商辦利率普遍高於住宅，投資人需審慎評估地段、產業聚落與未來改建潛力。