image source：示意圖／ChatGPT

文／戴婧雯

在市場買氣降溫的同時，房市的獲利空間是否也隨之縮水？當房貸業務受到嚴格管制，市場上又有大筆資金流向個人週轉金，這背後隱藏了什麼樣的金融訊號呢？從房地產投資、稅務政策到商業租賃，當前市場的每一個角落都在上演著應對壓力的故事。《房產溫度計》將深度解析房市資金動態、投資獲利變化，以及在政策與市場雙重壓力下的應變之道。

＃房市獲利連兩季下滑！轉售增值縮水　賣方「先跑為贏」

▲全台平均轉售獲利縮水

根據實價登錄資料，全台住宅大樓平均轉售增值金額在2024年Q3達到獲利高點後，已連續兩季下滑，今年Q1平均獲利為402萬元，較高峰期縮水約36.2萬元。

▲各都表現：新竹縮水最明顯　桃園支撐力強

新竹地區：轉售增值金額縮水近144萬元，主因房價快速上漲後，在景氣波動時面臨較大修正壓力。

桃園市：轉售增值金額在今年Q1走揚至409.5萬元，刷新紀錄。因房價相對親民，加上吸引脫北族與竹科族轉進，支撐力道厚實。

▲專家觀點

• 房市大多頭降溫　獲利空間持續收斂

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，央行第七波信用管制讓房市從大多頭降溫，買家心態保守，轉售獲利空間預估將持續收斂，賣方「先跑為贏」的氣氛愈來愈濃厚。

• 三類賣方讓利態度積極

張旭嵐進一步分析，當前有三類賣方讓利態度較積極：

換屋族：為爭取首購貸款而簽下切結書，有短期出脫舊屋的急迫性，價格放軟最鮮明。

囤房族：囤房稅開徵後持有成本上揚，優先出脫投報率低、增值空間有限的物件。

周轉族：因個人投資或公司資金運用等財務規劃，有迫切賣屋需求，以小利換取其他投資上的更大獲利。

• 新竹房價面臨修正　桃園具支撐力

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中解釋，新竹因房價漲勢鮮明，景氣起伏時有較大修正空間，加上成屋與新案價差小，競爭壓力大。而桃園房價相對親民，是北台灣的「房價鞍型區」，持續吸引高購買力族群，房價支撐力道因而保持在相對高水位。

＃資金流向有玄機！個人週轉金增速加快

▲個人週轉金餘額顯著成長

根據央行統計，今年5月全體銀行個人購置不動產放款年增率下降至7.4％，但個人週轉金餘額達7.66兆元，年增率高達15.1％，顯示市場對於資金需求仍殷切。

▲增速連16個月超過一成

個人週轉金的年增率已連續16個月超過一成，顯示其增速已超過房貸，成為當前資金借貸的主要動能。

▲專家觀點

• 資金轉向股市或債市投資

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，個人週轉金的快速成長，大致反映了民眾對於資金借貸的需求。他指出，過去不乏民眾將房屋轉增貸，用來投資股市或債市收取利息。

• 銀行房貸受限　週轉金業務仍具意願

曾敬德分析，儘管央行限貸令讓銀行房貸資金受限，但銀行仍有意願爭取轉增貸業務，能在週轉金上多放款。不過他提醒，現在管控嚴格，增貸的週轉金用途必須符合當初申請目的，不能流入房市變相增加貸款成數。曾敬德建議民眾開槓桿需謹慎，切勿開到「緊繃」。

＃房屋稅2.0期間延長！5萬屋主壓線設籍上車

▲5月新增戶數激增　屋主搶設籍

財政部延長房屋稅2.0設籍期限至2025年6月2日，帶動一波設籍潮。今年5月全台新增戶數達7萬戶，相較4月的1.6萬戶成長超過3倍，推估約有5萬戶是為趕上自住稅率優惠而設籍。

▲設籍是享自用住宅優惠的必備條件

房屋稅2.0新制針對自住與非自住房屋採差別稅率，若未設戶籍，將無法適用1.0％或1.2％的自住稅率，而會被課徵3.2％至4.8％的非自住稅率，稅額至少增加1.67倍。

▲專家觀點

• 政策延長有助適應新制

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，主管機關考量房屋稅2.0上路首年，民眾仍在適應新制，因此延長設籍期限，避免引發爭議。

• 設籍成購屋後重要步驟

曾敬德提醒，現在持有稅都必須有設籍條件才能享自用住宅優惠稅率，若要使用房地合一稅的6年400萬免稅，也必須連續設籍滿6年。他建議民眾房子交屋後就順便辦理設籍，以免影響自身權益。

＃旅宿業以租代買　輕資產成新策略

▲輕資產模式成業者新策略

許多連鎖旅宿集團看準觀光商機，採取「以租代買」模式，租下屋齡逾2、30年的整棟舊大樓或舊飯店，透過重新裝潢與空間規劃，快速拓展市場。

▲代表性租賃案例

• 台中、高雄：「百橙橙居」分別以月租125萬元、58萬元租下逾千坪舊建物。

• 新北：「丰居旅店微風館」以每月210萬元租金，承租3千多坪建物，為近年雙北最大規模租賃飯店案。

▲房東、業者雙贏局面

業者租下老舊大樓，固定成本較低，當觀光市場恢復動能，仍有機會創造高利潤，而房東則可享有穩定租金報酬。

▲專家觀點

• 輕資產模式成旅宿競爭新策略

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，許多具備裝修或科技系統背景的年輕團隊，透過標準化流程管理和連鎖品牌效益，承租舊大樓經營，以輕資產方式快速拓展市場，是目前競爭激烈的旅宿業較能突破重圍的品牌策略。

• 舊建物成下一波資產標的

第一建經研究中心副理張菱育分析，飯店經營雖屬高勞力服務業，但承租老屋固定成本較低，能創造較高利潤空間，房東則可享穩定租金報酬。尤其是位於交通樞紐、精華商圈的老建物，將成為旅宿、青年旅館、共享辦公等營運型態，鎖定的下一波資產標的。