image source：示意圖／ChatGPT

文／戴婧雯

當前台灣房市警訊頻傳！最新數據揭示，建物買賣移轉棟數與新建案景氣雙雙急凍，就連房貸設定量也創下六年新低，顯示市場交易動能面臨巨大考驗。更殘酷的是，在高房價與嚴格貸款條件夾擊下，許多上班族即使拼命工作，每月薪資仍難以支付沉重房貸，購屋壓力瀕臨臨界點。面對這波前所未有的挑戰，《房產溫度計》帶您一探究竟，解讀房市現況與潛在風險。

＃上半年買氣急凍　六都交易量驟降27％

2025年上半年，六都建物買賣移轉總計僅100,202棟，較去年同期大幅減少26.6％，顯見市場買氣依然疲弱，尚未擺脫低迷格局。

▲各都表現普遍萎縮

6月份六都買賣移轉棟數主要受惠於新案交屋潮，較5月微幅回升（總計18,095棟、月增5.2％），但若與去年同期相比，六大主要都會區皆呈現下滑趨勢：

• 高雄市：年減34.2％

• 台南市：年減32.3％

• 新北市：年減30.5％

▲專家觀點

• 市場信心受多重因素干擾
中信房屋研展室副理莊思敏指出，6月建物買賣移轉棟數雖因交屋潮而月增，但上半年整體年減逾2成，顯示買氣疲弱。她分析，當前房市受川普關稅戰、銀行房貸資金水位、地緣政治風險及國際政經局勢等多重不確定因素干擾，若無實質利多，買氣恐持續低檔徘徊。

• 自住族群可把握傳統淡季議價

莊思敏建議，對於有剛性需求的自住族群，第三季反而是值得把握的進場時機。她指出，第三季適逢民俗月和暑期旅遊潮，市場氛圍保守，屋主在議價空間上更有彈性，購屋民眾若能多看、多比較、大膽出價，有機會以合理價格購入心儀物件。

＃上半年北台灣新建案遇冷　住展風向球連亮衰退

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，6月燈號維持衰退的黃藍燈，分數為39.9分，慘況不見起色，已是今年第四顆衰退燈。

▲需求面持續低迷

六大構成項目中，成交組數與來客組數再降，追蹤指標建案中，單週出現零交易紀錄或低於10組賞屋量的案件達到四成。待售建案數量居高不下，6月來到1,331案，比前月增近30案，去化龜速。

▲供給面回溫　但難撐買氣

6月預售物件推案量比前月增近5成，接近800億元，新成屋戶數也微增近80戶。儘管供給增加，但市場需求仍顯疲軟。

▲房價議價空間有限

開價與成交價的距離仍未及一成，建商開價不再創高，但實際售價也無明顯讓步空間。台北市議價率相對較高，因新案行情已普遍破百萬元，更高價位背離現況，萬華、文山、內湖區的9字頭反而傳出穩定買氣。

▲專家觀點

• 傳統淡季與多重利空加劇市場困境

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，6月已是上半年最後衝刺時機，接著將進入暑假、颱風季、民俗月等傳統淡季。他指出，上半年房市孱弱，近期雖傳出大咖建商有意降價換成交，但打房政策、申貸困難的緊箍咒依舊，加上美國關稅調漲、台幣升值等不利經濟利空，負向展望短期不易逆轉。

• 桃園市場面臨降價壓力

陳炳辰預期，若降價屬實，對落入絕境的桃園市特別有感，其二線地區超漲價碼有望回歸理性。

＃房貸申請創6年低　銀行緊縮銀根趨嚴

內政部最新統計顯示，今年前五個月全國建物抵押權設定棟數約23.8萬棟，較去年同期減少約24％，創下近6年新低。

▲都會區減幅差異

在主要都會區中，桃園市的年減幅最輕微，約減少14.4％；而新竹縣則是衰退幅度最大的都會區，比去年同期縮水約3成之多。

▲專家觀點

• 抵押權減少反映購屋及資金需求降溫

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，建物抵押權設定主要目的為購屋貸款、轉貸或週轉金，其減少直接反映了近期民眾申貸購屋熱度不如以往。她分析，抵押棟數縮減，不僅因限貸令下購屋交易降溫、新承做房貸戶減少，也因銀行資金審查嚴格（轉增貸資金不得購屋），加上股匯市盤整壓力，屋主轉增貸投資意願下修，導致房貸業務量冷卻。

• 桃園房價友善助穩　新竹則因多屋限貸受衝擊

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中解釋，桃園市衰退幅度較輕微，主因是其房價對首購族相對友善，蛋白新興重劃區低總價物件多，買方補足差額難度低，加上新案交屋量能旺盛，申貸需求仍大。相反地，新竹縣衰退幅度最大，主因近年房價漲幅大、銀行鑑價更保守，加上購屋主力的多屋族受限貸令衝擊，以及市場供給量縮減，共同導致申貸需求滑落。

＃北市月薪難扛房貸　購屋族壓力瀕臨臨界

台灣房屋集團觀察六都及新竹縣市房貸負擔率，發現包含台北市、新北市及台中市的受雇勞工，個人平均月薪根本不夠繳房貸，其中又以台北市超支最嚴重。

▲台北市房貸壓力最大

以貸款8成、單一利率2.282％、30年期本息攤還估算，北市Q1平均鑑估房價2,621萬元，平均月付房貸就要8.05萬元。但平均月薪僅約5.46萬元，即使不吃不喝把月薪全額拿去繳房貸，仍差2.59萬元資金缺口才能繳清，堪稱全台最苦情！

▲新竹市相對輕鬆　但仍偏高

薪情最佳的新竹市勞工平均月薪達7.36萬元。以平均房價1,936萬元估算，月付房貸約5.95萬元，月薪繳完房貸約還有1.41萬元可當生活開支，經濟壓力相對最輕鬆，但仍超過健康理財建議的「房貸佔月收入三分之一」比例。

▲低薪城市難以負擔千萬住宅

以平均月薪的一半作為月付房貸預算，僅薪資最高的新竹市上班族能買得起千萬元以上住宅。台北市上班族僅能負擔不到900萬元的住宅，對比平均房價可能連半間都買不到。台中、台南及高雄市平均薪資水位偏低，估算僅能買得起總價約700萬元以內的住宅。

▲專家觀點

• 薪資追不上房價　單身族難購屋

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，房價水位高漲，平均貸款金額試算月付房貸金額，已吃掉個人月薪8成以上，薪資明顯跟不上房價。張旭嵐指出，單身者靠一己之力根本買不起房，尤其台北市，若非「靠爸族」、「雙薪族」恐怕很難立足，導致不少天龍青年被迫「脫北」，選擇外漂至房價親民區購屋成家。

• 購屋壓力增　購屋族更謹慎

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，以高雄為例，市區2房小宅新屋平均單價已站穩4字頭，總價約1,100萬至1,300萬元才能入手。若要符合薪資負擔，預算降至700萬元以內，屋齡就得拉高至20至30年以上，對屋況、地段、坪數需有所犧牲，或往蛋白區前進。她強調，隨著房價高漲加上央行限貸令，購屋族不僅買房壓力增，還可能面臨房貸卡關、成數不足問題，使得今年購屋族更加謹慎出手。

• 新竹房貸負擔仍偏高　建議平衡生活品質

張旭嵐補充，新竹市雖受惠於科技產業高薪結構，薪資優於其他都會區，房價也相對溫和，但近年新竹房價「新北化」，房貸負擔仍偏高，同樣佔了薪水8成。她建議，一般月付房貸佔薪資比例約3到4成，才能兼顧生活娛樂開支，平衡生活品質。