房地合一稅收亮眼！關稅衝擊台中？北市危老重建路卡關？｜房市畫重點
image source：示意圖／ChatGPT
文／戴婧雯
近期台灣房市話題不斷，從政府稅收數據揭示的市場結構變化，到國際經貿情勢對地方產業的潛在衝擊，以及都會區危老重建的進展與挑戰，每一項都牽動著購屋族與投資者的神經。究竟這些現象如何影響台灣房市？又為我們的資產配置帶來哪些新啟示？《房產溫度計》將深入為您解析。
＃2024年房地合一稅收亮眼！中長期持有成主流
▲稅收成果豐碩
根據財政部最新統計，2024年個人房地合一稅應繳納稅額達826億元。其中，持有5至10年轉手、適用20％稅率的屋主貢獻了424億元，佔整體稅收的一半以上。
▲中長期持有成市場主流
適用20％稅率（持有5至10年）的交易案件，是去年的繳稅大戶，佔整體個人房地合一稅的51.3％。這顯示中長期持有型交易逐漸成為市場主流，有利於市場結構朝向更穩定的方向發展。
▲短期交易受抑制
相對地，持有2年以內的短期交易（適用45％稅率）稅額占比僅為17.5％，顯示政府房地合一稅2.0調控政策已見具體成效，有助於市場健康運作。
▲平均獲利表現
適用20％稅率的交易案件，每件平均稅額約87.5萬元，推估每件獲利約437.6萬元；而適用45％稅率的案件平均稅額約59.3萬元，推估每件獲利約131.7萬元。
▲專家觀點
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德：
● 房地合一稅20％對屋主是相對划算的稅率，因為下一個稅率階段需多持有5年，且稅額減少幅度不大。
● 適用10％稅率的案件正慢慢增加，而房地合一稅收已逐漸成為房市交易時最有感的稅負。
● 建議民眾提前做好規劃與準備，充分了解相關規定，並妥善保留交易時的所有單據與金流資料，才能合法節稅。
● 特別是想適用自用優惠400萬免稅的屋主，務必留意連續設籍等相關規定。
＃關稅衝擊台中中小企業？蛋黃區買賣雙方現觀望
▲國際關稅衝擊市場信心
美國總統川普今年4月初拋出的對等關稅政策，造成全球市場震盪。台灣作為出口導向經濟體，產業信心受影響，尤其以中小企業為主的台中市，其房市氛圍也間接受到牽動。
▲台中蛋黃區買賣雙方趨保守
在地房市專家觀察指出，台中傳統蛋黃區西區，聚集大量中小企業主自用或置產族群，目前態度普遍轉趨保守，不急於出售；但若決定售屋，通常具備誠意與議價空間。
▲專家觀點
信義房屋科博館店經理洪晨瑜：
1、市場不確定性加劇觀望情緒：
自去年第三季央行第七波信用管制後，房市熱度已降溫。今年初美國對等關稅提案更進一步加深市場不確定性，導致買賣雙方皆轉為觀望，交易量減緩，目前房市重回以剛性需求為主的結構。
2、台中西區客群與產品特性：
● 台中西區為開發最早的核心區域，擁有綠地、文化、教育與交通等成熟機能，吸引醫師、教師與中小企業主等高社經族群。
● 此類客群資產充裕、多擁多間房產，且對生活圈黏著度高，面對不確定大環境，傾向保守持有、不輕易脫手；但一旦釋出物件，則多為不排斥議價、有讓利空間。
● 西區產品多元，雖平均屋齡偏高，但地段與機能優勢使其競爭力仍強。自住買方多偏好總價1,000萬元內的40至50年老公寓（每坪25至30萬元），或屋齡30年內的電梯社區（單價28至40萬元，總價2,000至4,000萬），套房總價約500至800萬元。
3、商業機能支撐房市：
● 科博館生活圈內有SOGO百貨、勤美誠品與金典綠園道串聯商圈，推升商業機能。
● 由於新光三越暫停營業，許多品牌需另覓店面，此區成為最佳地點，尤以角間店面受歡迎，即便租金偏高，仍吸引國際或連鎖品牌進駐，商業活絡進一步支撐生活圈房市。
4、購屋建議與時機：
● 在不穩定的大環境下，房市回歸理性與剛需本質，對有購屋自住需求的民眾而言，反而可能是卡位蛋黃區的時機。
● 建議民眾可多看屋、勇於詢價，並適時諮詢專業房仲協助評估，或有機會在此時入手理想住宅，實現家業夢想。
＃北市危老突破千件！造價高漲挑戰改建，近14％案件失效
▲危老案件里程碑
根據台北市建管處資料顯示，台北市核准危老重建計畫已達1,006案，突破千件里程碑，顯示台北市危老方案的成功推動。
▲失效案件引關注
受到近年造價大幅上揚與整合者資金問題影響，失效案件也高達137件，整體失效比例接近14％，值得市場留意。
▲造價上漲成主要挑戰
統計顯示，2020至2021年危老失效案件高達76件，2022年有24件，2023年也有25件失效，總計137件。這反映疫情後造價大漲確實為危老重建帶來挑戰，其中更有64件基地面積不到百坪的案件，對造價上漲更為敏感。
▲專家觀點
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德：
● 危老核准後，起造人須在180日內申請建築執照，並可延展一次，逾期則失效。
● 這波造價大幅上揚，尤其是小基地開發案本身造價成本就高，加上先前市場缺工缺料，若配合銀行無法增加貸款，可能導致興建工程停擺。
● 台北市已有許多危老案件正在興建中，甚至開始對外銷售，但失效案件突破百件也反映了市場挑戰。
● 不論是參與都更或危老改建，地主或屋主都需留意資金問題，尤其在當前房市資金緊縮的環境下，務必確認實施者過去的興建實績與整體財務能力，才能確保安心改建、順利入住新厝。
