買氣冷！建商開工量探新低 這十大重劃區房價反逆勢上漲｜房市畫重點
image source：示意圖／ChatGPT
文／戴婧雯
近年來，房市出現一種矛盾現象：買氣下滑、成交量減少，但房價卻沒有明顯鬆動，部分熱門區域甚至持續上漲。這種「量縮價不跌」的狀況，讓不少觀望中的買方感到困惑。究竟哪些地區還撐得住？建商又如何調整策略因應市場變化？《房產溫度計》帶你一次看懂。
＃買氣雖冷房價卻抗跌 全台十大重劃區續保身價
在當前政策利空與市場觀望情緒籠罩下，多數重劃區的來人量明顯下滑，買氣也顯得慘淡。然而，根據《591新建案》的統計分析，部分重劃區的房價卻展現出令人驚訝的韌性，並未出現預期中的「大場面」跌價。這些地區的漲幅即便在市場風雨中仍能維持在1至2成，甚至更高，顯示出其價格支撐力道。
▲漲幅冠軍：高雄橋頭區「高雄新市鎮」
● 從去年每坪3字頭一口氣漲破40萬元，年漲幅高達26%，堪稱「蛋白熟成蛋黃」的最佳案例。
● 過去相對冷門，但受惠於捷運紅線途經、親民的價位，以及橋頭科學園區等題材，吸引北高雄首購及置產族群青睞。
● 今年在「達麗世界學」等個案交易帶動下，單價快速站上4字頭。
▲漲幅亞軍：台中西屯區「十二期重劃區」
● 位於台中兩大高價區「七期」、「水湳經貿」環伺之下，補漲效應明顯。
● 因土地飽和、新案供給有限，進一步推升房價，短短一年每坪漲近11萬元。
▲漲幅季軍：新北林口區「林口新市鎮」
● 自捷運通車後，迅速成為北台灣房市熱點。
● 本次漲幅主要落在中段「家樂福生活圈」，當地在線個案高達22筆，銷售規模逾萬戶。
● 在「原森TWIN TOWERS」、「九揚華樂」等交易拉抬下，均價直逼7字頭，就業及建設持續兌現，行情仍有機會走揚。
▲高單價抗跌區：台中「七期重劃區」、新北「江翠北側重劃區G」
兩區單價皆站穩8字頭，年漲幅都超過1成。
● 台中七期：除了高總價新案，近期「市政壹號廣場」等小宅成交，進一步墊高區域行情。
● 新北江翠北側G區：坐擁水岸宅優勢、一橋之隔便可到北市，加上板橋市區新案稀缺，預售案均價普遍站穩8字頭，部分高樓層甚至逼近9字頭。
▲《591新建案》觀察
● 現階段受政策利空與市場信心薄弱衝擊，多數重劃區來人降至冰點，買氣慘淡。
● 房價仍未出現大幅下修。最多是開價回歸區域行情，或是業者為去化舊案、擴大讓利。
● 部分自帶聲量的區域，在話題支撐下價格依舊堅挺，消費者想撿便宜可能還得再等等。
▲2025年1月至四月十大抗跌重劃區
1、高雄市橋頭區 高雄新市鎮
2、台中市西屯區 十二期重劃區
3、新北市林口區 林口新市鎮
4、台中市北屯區 單元十二重劃區
5、新北市淡水區 淡海新市鎮
6、桃園市龜山區 A7站重劃區
7、台中市西屯區 七期重劃區
8、新北市板橋區 江翠北側重劃區G
9、桃園市中壢區 青埔特區
10、高雄市楠梓區 高雄大學特區
＃建商面臨雙重壓力 開工量探64季新低
在市場買氣冷卻的同時，開發商在推案與動工上也顯得格外謹慎。根據內政部不動產資訊平台資料顯示，去年第四季的建物展期開工總宅數僅剩1,141戶，創下2009年以來單季新低紀錄，反映了多重因素交織影響下的建商策略。
▲預售熱賣後如期開發：信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年前8月預售市場熱賣了10.6萬戶，許多個案熱銷後，開發商便順勢進入開發階段，因此展期開工的需求相對減少。
▲央行資金嚴格管控：曾敬德進一步指出，央行對於土建融有嚴格的規範，不僅規範成數，也會檢視銀行是否落實查核個案的開發時程。對於逾期未於一定期間動工興建者，除非有不可歸責因素，否則應逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息。
▲避免資金緊縮風險：曾敬德分析，目前資金狀況緊張，開發商會擔心倘若被銀行回收資金以後更難借貸。因此，部分開發商會希望早點把能動用的資金先借到手，以避免未來面臨資金狀況出現壓力或借不到款項的風險，這也促使他們傾向如期開工。
▲開工展期數據創歷史新低：統計顯示，2022年至2023年全國平均單季建物展期開工總宅數約1.5萬宅，去年前三季平均約1萬宅，而去年第四季卻急降至1,141宅，是2009年以來單季低於2千宅的僅有5次情況之一。這也顯示了，起造人若無法在領得建造執照或雜項執照後六個月內申報開工，雖可申請展期但不得超過三個月，逾期執照即作廢。
