房產稅單異常？黑鄉翻紅？近期房市四大焦點一次看｜房市畫重點
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文／戴婧雯
2025年最新房市風向怎麼吹？近期許多屋主收到房屋稅單後卻發現問題，究竟是稅制變革？還是隱藏著你不知道的眉角？另外，在整體房市從過熱轉為降溫的盤整期，市場上也呈現出複雜且分化的面貌：從北台灣新建案買氣集中在指標大案，到部分區域房價持續修正，甚至有昔日「黑鄉」成功翻身逆勢上漲，形成多空交錯的局面。
面對這波市場變化，購屋族和屋主該如何掌握先機？《房產溫度計》為您解析2025年房市的關鍵趨勢與區域動態，並揭示你可能從未注意的稅務細節。
＃房屋稅2.0報稅出錯？稅制新制與三步驟自檢教學
近期許多屋主收到房屋稅單後發現錯誤，明明自住卻被課以高額稅率。信義房屋代書柯佩汶解析全新「房屋稅2.0」，並教您自檢稅單。
▲房屋稅2.0五大變革重點
全國單一自住減稅：本人、配偶及未成年子女在全國僅持有1戶房屋並自住（需設籍、自住、無出租營業），稅率降至1％。
多屋成本增加：「全國歸戶」，多屋持有稅率調高至2％至4.8％。
出租申報所得減稅：申報租賃所得享較低稅率1.5％至2.4％。
繼承非自願共有減稅：非自願共有房屋享較低稅率1.5％至2.4％。
建商餘屋優惠：建商興建住家用房屋在合理銷售期2年內，餘屋適用較低稅率2％至3.6％。
▲自住資格三要件
1、本人、配偶或直系親屬實際居住並設籍。
2、本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。
3、無出租或供營業使用。
▲信義房屋代書柯佩汶提醒：
戶籍是關鍵：即使實際居住，未設籍或為孩子學區遷出戶籍仍會被課高稅率。
補正期限：2025年首度開徵放寬至6月2日前仍可遞件申請更正，已繳者可退稅。
出租考量：房屋出租雖享稅率優惠，但未來出售可能喪失土增稅、房地合一稅、重購退稅等自用住宅優惠。
節稅建議：優先選擇免稅房屋（現值低於10萬元或符合地方標準）；將高現值房屋規劃為自住戶效益最大；出租應申報租金或成為公益出租人以享稅率減免。
▲三步驟自檢稅單：
1、查稅單使用情形與稅率是否符自住資格。
2、比對戶籍與申報用途。
3、聯繫稅捐機關釐清並補正。
＃北台灣房市撐盤靠大案 買氣集中但去化壓力浮現
代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，4月燈號持續維持代表穩定的綠燈，分數為45.7分。在六大構成項目中，「預售屋推案量、成交組數、來客組數」上升；「議價率」持平；「新成屋戶數、待售建案數」下降。
▲市場分析
供給面謹慎：4月新成屋推案量冷清（僅200餘戶）；預售屋推案量雖月增，但3、4月合計僅約1,700餘億元，遠低於往年。
指標案主導：僅少數品牌、地段俱佳的大案（如林口、松山破百億案，桃園中路中大坪數案）敢進場。
買氣集中推升：供給量小刺激需求，指標建案來客組數（24.8組）、成交組數（2.7組）均為去年9月以來新高。
成功案例：板橋江翠重劃區（價格友善）、新店央北重劃區（稀缺性、小坪數低總價）、文山區與中和區大型舊案銷售穩定。
去化壓力：4月待售建案數續升至1,271案（3年半高點），但增幅放緩；桃園二線區域（大園、觀音）、熱門重劃區（A7、A20）庫存水位上升。
價格堅挺：建案不降價，買方進場配合度高，開價與成交價間維持一成以內。小宅總價誘人但單價仍高。
▲住展雜誌發言人陳炳辰分析未來發展
供給縮減：520檔期供給量縮確立，雖還有台北市北士科重劃區、大巨蛋周邊，和新北市的林口新市鎮、央北重劃區，以及基隆市中山區有可期待指標案，但台北市北車一帶、桃園市的青埔與A7生活圈 、新竹市東區等更多大案仍選擇延推。
買氣集中：建商心態不算樂觀，在供給偏少的情況下，買氣或能更集中推升。
市場趨勢：預期上半年難有好消息，下半年暑假、颱風、民俗月等因素例行性干擾，蛇年（2025年）回溫無望，盼望馬年（2026年）出現轉機。
＃南港房價十年飆漲四成 交通建設與產業利多助攻
▲房價漲幅
目前南港區平均房價約每坪79萬元，相較2014年的55.1萬元，近10年漲幅達43.4％
▲房價飆漲原因
政府投入：東區門戶計畫積極推動，加上重大建設利多接連釋出，逐漸擺脫昔日「黑鄉」印象。
交通樞紐：擁有台鐵、高鐵、客運轉運站、捷運板南線、文湖線，及規劃中的基隆捷運。
產業與商業區發展：南港軟體工業園區、國家生技園區、台北生技園區、南港展覽館、中國信託金融園區、LaLaport南港等大型建設進駐。
建商卡位：利多帶動區域能見度，吸引建商進場，房價持續攀升，新建案單價已站穩百萬，部分預售案甚至可達150萬以上。
▲熱區推薦：中研院生活圈
環境優質：該區以中研院為中心，區內設有胡適國小、舊莊國小、誠正國中等多間學校，區內文教氣息濃厚、綠覆率高。
價格優勢：為南港房價較為親民的區塊，中古公寓4至5字頭，中古大樓及華廈則落在6至7字頭左右。
主力客群：年輕父母和退休族群。
▲專家建議：
中信房屋研展室副理莊思敏：在政府資源與大型建設的推動下，南港已告別昔日工業區面貌。隨著各項建設到位，該區房市交易量能預計將持續穩健成長，購屋民眾可多加留意。
中信房屋南港中研加盟店店長張清松：南港題材利多，前景可期。建議自住或長期持有者趁早卡位，放大資產增值潛力。惟市場未明，仍需多看多比較，避免盲目追價，並可尋求專業房仲協助，挑選具抗跌保值性的標的。
＃高雄房市修正大寮跌最多 前鎮靠剛性需求撐住漲勢
近年高雄房價因台積電等產業利多而迅速竄升，但隨著房市降溫，中信房屋研展室數據顯示高雄各區房價也出現修正。
▲近一年房價變化
近一年僅前鎮區與前金區仍呈現正成長，其餘行政區則全面下跌，且跌幅分別落在0.7%至16.4%不等。中信房屋研展室副理莊思敏表示，重大建設和剛性需求支撐下，短期不致大幅崩跌，但預計進入長時間盤整。
▲房價回檔成因
市場觀望：房市降溫，買方追價意願減弱。
新舊屋價差：新建案價格高，部分買方轉向中古屋拉低均價。
屋主讓利：中古屋屋主取得成本低，議價空間充足，買氣低迷下願讓利加速成交。
▲區域房價分析
大寮區（近一房價跌幅最多）
區域特性：為高雄相對外圍的「蛋殼區」，曾受人口外溢、捷運、重劃區、產業園區等利多吸引建商搶推案，新建案曾達2至3字頭。
顯著價差：中古屋（12至16萬元/坪）與新建案價格落差大。
買氣降溫：投資客退場，主力回歸自住客，購屋更保守，偏好CP值高中古屋。
均價下修：缺乏新建案拉抬，整體均價自然下修。
前鎮區、前金區（近一年價格穩定成長）
成熟區域：兩區皆為南高雄早期開發的「富人區」，生活機能與商業活動成熟。
自住支撐：住戶結構以自住族群為主，房市支撐力強。
發展潛力：鄰近亞洲新灣區、高雄軟體園區等，產業與公共建設利多持續，強化增值潛力。
