房市冷風來襲！房貸年期創新高、建商保守觀望｜房市畫重點
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文／戴婧雯
在政策與市場多重因素交織下，台灣房市近期呈現微妙變化。從房屋稅節稅效應的短暫湧現到新青安貸款的熱度似有消退，再到建商在520檔期前的保守姿態，都透露出市場趨於冷靜的訊號。與此同時，個人房地合一稅收的下滑以及房貸年期的持續拉長，更映照出當前購房者所面臨的壓力與選擇。
《房產溫度計》將透過五大房市重點，帶您一窺這波房市冷卻的潛在影響，掌握更詳盡的市場脈動。
＃房屋稅節稅潮退燒！新增設籍戶數月減87％
2025年房屋稅2.0稅單寄發後，在主管機關的提醒下，三月曾出現一波為享有自住優惠稅率的設籍節稅潮，單月新增戶數高達12.7萬戶。然而，隨著房屋稅設籍期限將至，內政部統計月報顯示，四月新增戶數回歸常態，僅1.6萬戶，月減幅度高達87％。財政部提醒，房屋稅2.0新制將於2025年5月首次開徵，自住房屋辦竣戶籍登記及申報期限已放寬至同年6月2日，建議民眾把握時間完成。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，不動產稅負多與設籍條件相關，如地價稅自用住宅優惠稅率、房地合一稅400萬元免稅額等，房屋稅2.0亦是如此，建議民眾購屋時就應一次到位辦理設籍，但也提醒各項稅負的設籍條件不盡相同，尤其房地合一稅需特別留意。
＃新青安貸款年減29％！首購族信心降溫？
根據財政部每月公告的新青安受理等資料顯示，2025年前三月新青安受理戶數為1.2萬件，較去年同期減少約29％。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，此現象可能受到市場交易量減少、銀行撥款速度以及部分公股銀行對於新青安承做態度轉趨保守等多重因素影響。統計顯示，新青安至今年三月累計受理超過10萬戶，受理金額逾8千億元，政策原定實施至2026年7月31日。曾敬德建議，若符合新青安資格且收入穩定的族群，仍可優先考慮此房貸方案，即便未來利率補貼取消，仍可能低於一般首購房貸利率，且在經濟變動時也可能優先獲得政府補貼。
＃北台灣建商520推案保守！量縮逾七百億
住展雜誌統計，北台灣2025年520檔期新成屋、預售屋預估推案量為1926.3億元，較去年同期減少約718.8億元，年減幅達27.2％。住展雜誌發言人陳炳辰指出，近年該檔期推案量易受政策干擾與市場買氣影響，如房地合一稅2.0、央行升息、平均地權條例修法及寬限期限制等，加上銀行房貸放款趨於緊縮，都使建商對後市趨於保守，推案意願降低。觀察各區域，台北市年減幅最高達59.3％，新北市亦年減24.1％，桃園市年減15.9％，僅新竹地區因去年基期較低而呈現逆勢量增。陳炳辰分析，建商避風頭的延推心態明顯，多重不確定因素仍存，預期2025全年房市衰況將成定局。
＃4月個人房地合一稅收減！新北蟬聯繳稅冠軍
根據財政部最新統計，今年4月個人房地合一稅收總計43.8億元，較去年同期減少16％，反映房市交易量下滑，繳納房地合一稅的狀況也隨之減少。值得注意的是，新北市以8.8億元的稅收略高於台中市的8.7億元，成為本月個人房地合一稅的繳稅冠軍，且已連續兩個月領先台中市。信義房屋不動產企研室專案經德表示，房地合一稅主要針對2016年後取得房產並出售者課徵，近年因房價上漲帶動稅收攀升，但今年前四月已出現同期衰退，短期內應難再創新高。曾敬德建議，民眾可多利用重購退稅或自用連續設籍滿六年的400萬元免稅優惠等節稅規定，降低稅負。
＃高房價壓力爆表！30年期房貸成新常態
統計全國2024年第三季的平均房貸期數達317期，再創歷史新高。主要都會區六都加上新竹部分，平均房貸年期換算下來都超過26年，顯示在高房價壓力下，民眾傾向選擇更長的房貸年期以減輕每月還款壓力。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德提醒，長年期房貸雖然每月還款金額較低，但總繳利息會增加，尤其是在寬限期普遍使用的情況下，更需留意寬限期後的本金償還壓力。曾敬德推估，目前30年期房貸已成為市場主流，甚至在新青安政策推波助瀾下，出現40年期房貸的案例。他建議，在當前金融市場動盪之際，若民眾手上有餘裕資金，可考慮提前償還房貸，以降低債務並節省利息支出。
