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文／陳之玥

根據住商不動產統計內政部資料發現，2024年全台灣住宅類核發建築物使用執照數逼近14萬宅，創下1996年以來新高紀錄，也就是說，近期將有多達14萬戶預售屋主即將交屋。

預售屋一大特點即為自備付款輕鬆，舉例來說，購買千萬住宅，兩成自備款可以分攤在平均約3年的興建期繳納，但當自己買的預售屋完工落成取得使用執照後，建商就會通知承購戶開始進行對保、驗屋作業，所謂的對保，簡單來說就是要請買方準備申辦房貸，建商再將產權移轉至買方名下。

首先我們先來搞懂預售屋申辦房貸、產權移轉過程有哪些步驟：

1》對保

當購買的預售屋取得建築物使用執照後，建商就開始通知屋主對保，也就是申請房貸，除了利率、成數等條件外，預售屋買方較特別是得簽署一份「撥款同意書」，也就是授權銀行在房子過戶到買方名下後，就將貸款金額撥款給開發商，強烈建議買方要求銀行在撥款前必須經過自己同意，以免驗屋發生糾紛卻出現購屋款早轉給建商情事。

2》 完稅

對保完後，買方就要繳納地政規費、印花稅、契稅等費用，通常建商會先跟買方收取十多萬元不等的暫收款，用於繳納上述費用，事後多退少補。

3》 過戶

完成上述兩個程序後，建商就會將房屋產權移轉給買方。

4》 撥款

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過戶後，房貸銀行就會將申請的貸款金額撥款給建商。若驗屋發生問題，買方則可以要求保留銀行保留總價5％作為交屋保留款，待建商完成修復再行撥款。

上述為一般預售屋交屋、對保流程，不過相當無奈的是，目前台灣房市除了買氣急凍之外，自2024年中起，各家銀行滿水位、央行祭出第七波房地產信用管制、央行針對不動產放款金額進行總量管制，再到近日央行總裁楊金龍透露，將針對銀行進行嚴格金檢，種種原因令申辦房貸將不再容易。

尤其是目前要交屋的預售屋主，購屋時尚未出現央行第七波信用管制的名下第二戶貸款成數下修至五成、第三戶三成規範，等於購買名下第二間總價千萬元房屋，自備款一下從最初設想的三百萬元爆增至五百萬元，可以想見將陸續出現交屋糾紛。

對此，高力國際董事黃舒衛提供以下建議：

1》預售屋主盡量，甚至務必向建商配合的銀行申辦房貸，一來有建商大樹好倚靠，二來團結力量大，相較個人去銀行貸款會更為有利。

2》萬一貸款成數有落差，或判斷真的籌不出錢交屋，黃舒衛指出，他認為房市買氣到年中將會更低迷，在2023年7月前購買預售屋的屋主，不在平均地權條例禁止換約規範內，應在交屋前趁早出售換約，就算小賠出場都無所謂，避免最後只能落到得解約，須賠償建商總價15％的慘況。

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