大重建時代》危老、都更傻傻分不清？買重建宅必看3大關鍵解析
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文／陳之玥
老屋重建議題近日相當火熱！像是住商不動產近日就統計內政部數據，發現全台灣住宅類拆除執照核發宅數在2024年達到3,753宅，雖然呈現年減格局，但是個別城市如新北市拆除數量就從2023年的706宅攀升到2024年的1,124宅，成長幅度高達59.2％，創下1999年有紀錄以來新高。
住展雜誌也統計，新竹縣市危老都更爆熱，像是2023年就有21個都更危老案推出，總案量達277.1億元，為史上高點，年增率達500％，2024年雖小幅下修，卻也有17案，案量總計239.3億元。此外去年都更申請與實施總計63件，危老重建計畫核准累計至去年為235件，比隔壁的桃園市還多。
此外，危老政策上路以來，近八年時間，全台灣已經核准實施重建計畫達約4000件，其中以台北市的982件最多，不過，相關時程獎勵將會在5月11日截止，市場預期會再掀起一波申請熱潮。據了解，未來政府會提出其他如規模獎勵等措施，目的仍是要鼓勵老屋重建。
因此，不管是都更或是危老，台灣邁入老屋重建時代趨勢相當明確。不過，許多人仍搞不清楚兩者之間的差別。《房產溫度計》簡單說明都更VS危老六項差異之處。
都更、危老六大差異
▲都更條件
危老：1.基地面積沒有大小限制、2.屋齡必須30年以上
都更：1.基地面積有1000平方公尺以上等限制、2.若非政府公告的劃定更新區，須自行申請劃定更新單元
▲同意比例
危老：需百分百同意
都更：事業計畫8成以上、協議合建需百分百同意
▲申請人
危老：地主可自行申請
都更：股份有限公司或更新會為主
▲時程
危老：快，半年至2年
都更：慢，3~5年，甚或10多年起跳
▲容積獎勵
危老：較少
都更：較多
▲政府介入
危老：無
都更：有
自家參與危老都更經常會碰到權益受損或糾紛事件，不過除了地主以外，對於為數相對更多的購屋族來說，在買預售屋或新建案時，如何分辨自己購買的房子其實是都更宅、危老宅？又有什麼需特別注意的事情嗎？
一般來說最好分辨是否為危老都更宅，除了主動詢問銷售人員外，也可以從新聞資訊、個案資料看出端倪，例如該建案總計200戶，建商或代銷卻說可售戶數100戶，通常就代表該案是危老都更宅，建商要把蓋好的房子分回給地主，也就是俗稱的地主戶，才會出現戶數落差。購買這類建案有三大事項要特別注意。
1.地主戶過多
樂屋網發言人洪安怡指出，有些購屋族會避免購買太多地主戶的建案，主要就是擔心後續的社區管理問題，地主戶有可能利益比較一致，容易跟後來新搬進來的住戶，出現管理意見分歧，或地主戶用低於市場行情的價格拋售房子，也會造成社區行情波動。雖然不是有地主戶就一定會產生這些狀況，但部分買方還是會將這些情形納入考量。
2.公益設施屬性
有些更新案為了要獲取公益設施獎勵，會在社區內設置托老或托嬰服務，甚至是官方分回做社會住宅，洪安怡表示，雖然增加社區的機能性，但也會對將來社區的經營管理上有所影響，也是部分買方會在意的地方。
3.不同意戶糾紛
都更案若建商無法完善取得地主百分之百同意，容易出現地主出面抗爭情事，一來影響建案名聲與觀感，若地主採取法律行動，也可能影響建案的施工時程造成延宕，需特別注意。
