名家專欄／單身萬歲！徐佳馨提醒你買進小宅要注意的事
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文／徐佳馨
台灣少子化及高房價加速小宅化的趨勢，全台平均每戶人口數也快速減少。根據內政部不動產資訊平台統計，十年前全台平均每戶人口數仍有3.59人，如今僅剩3.09人，十年來減少0.5人，預料未來一至二年將跌破3人大關。
根據《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統觀察近一年（2023/11/02~2024/10/31）討論「少子化購屋趨勢」，不少網友關注「小宅化、人口、單價、年輕人、自住」等字詞，顯見小宅已跟著少子化成為主流。網友們表示：「不生小孩買小宅就好」、「都少子化了住這麼大幹嘛」、「很正常吧，未來只會更小」、「正好配合少子化，買了也是只有兩個人，甚至一個人住」。
不過，在小宅成為主流的同時，關於小宅的那些事情，買家得要特別注意。
小宅的定義：
雖然「小宅」兩字常常聽到，但市場上對其定義莫衷一是，官方對小宅最明確的定義是台北市政府地政局執行地價指數統計時，透過蒐集專家學者意見及分析市場需求面向「以主建物加附屬建物面積合計15坪以下之住宅」。坊間亦有認為30坪以下，或是25坪1+1房的產品為小宅。
購買小宅的注意事項：
銀行貸款
各家銀行針對小坪數物件的認定標準各有差異，但多數是以下三者之一：
「減去公設坪數低於8坪」
「權狀坪數15坪以下」
「主建物加上附屬建物低於12坪」
在申請貸款之前，建議先向銀行方詢問，確認購買的小套房或小坪數物件符不符合貸款資格。由於小坪數多少會影響貸款，購屋人若有不錯的經濟能力、工作穩定的財力證明，或挑選已經有完整裝潢的標的，都有助於銀行從優核貸。
價格
最近幾年房價高漲，建商也知道總價太高不好賣，在反應房價上漲，卻要鎖定總價的同時，就只能把坪數縮小。因此小宅多數是「低總價、高單價」，如果同一個社區內有大小坪數，往往小宅的單價會高於中大坪數的房子，但如果又卡到銀行的坪數限制，就很容易無法順利貸款，想買小宅的民眾可要仔細惦量。
地段
小坪數距離捷運站內1公里，或位在明星學區、繁榮商圈旁，銀行會視該地段的價值，而提供更高的房貸成數。因此，如果期待房子未來轉手容易，最好還是要在比較方便的區域，出售比較容易。
戶數、管理、梯戶比、公設比
太小的社區往往在日後因為管理基金不足，出現維護困難的窘境。但如果是上千戶的社區，也很容易出現進出複雜的狀況，100-300戶的房子在管理上普遍被認為適中的選擇。特別是小宅，如果戶數太多或是太少，恐怕會出現更為嚴重的狀況，而好的管理也能為房價加分。
除此之外，民眾買小宅的時候會特別注意公設比，這幾年因為推案土地多數不大，以小宅為主的社區，公設比常常超過三成以上，也意味著實際使用面積不大，要不要花大錢買一個比想像更小的房子，恐怕得要先有心理準備。
另要注意的是梯戶比，正常狀況下，梯戶比是1:3-4，也就是3-4戶一部電梯，可是如果樓高過15層，就要增加電梯數量，但同時表示公設比要增加，取捨可得打好算盤。
裝潢小宅的YES
確認動線，減法空間規劃
小宅的另一個難題是裝潢，但在下手之前，許多事情無法改變，例如採光。如果能至少有兩面採光，除了客廳、臥房之外，如果廁所還能有對外窗，那就非常理想，甚至會省下許多麻煩。
至於在格局上，小宅最要緊的是動線，不浪費空間的情況下規劃起居空間，最理想的是單一空間能有多種用途，利用拉門、輕隔間、架高地板等方式會讓空間使用效率更高。選擇色系比較單純，最好以明亮色系，統一風格，就會有空間變大的效果。
最後，是收納規劃與家具選擇，收納並非多就是好，過去過於強調收納的數量，許多民眾會發現收納太淺、太短不好用，反而浪費空間。家具選擇也得從多功能著手，例如茶几兼作餐桌，亦有中島兼有吧台等功能，都是讓小宅更靈活的方式，入手小宅一樣可以享受高品質生活。
【以上言論，不代表《房產溫度計》立場】
