限貸令之亂／滿水位年初就好了？ 破解「不動產放款天條」的都市傳說
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文／陳之玥
「現在借不到錢，等明年初就好了呀！」「房仲叫我跟屋主談延後幾個月交屋，過12月就不用擔心房貸貸不到了。」近期銀行滿水位衍生出的限貸令議題相當火熱，還驚動總統賴清德出面喊話，網路上的討論也相當熱烈，其中有些網友們對於滿水位有著「等年初就好了」的想法，究竟實情是如何呢？
首先，我們要先理解什麼叫做滿水位。《銀行法》第72之2條被稱為不動產放款天條，針對商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不能超過所收存款總餘額及金融債券發售額的3成。我們可以想像有一個無形的水庫，銀行所收存款總餘額及金融債券發售額決定了銀行水庫有多深，不動產放款為水庫中的水。
多數銀行在水位達到28％時，內部就會拉警報。銀行內部人士就說，「絕不可能讓水位一路攀升到3成都無作為，屆時一毛錢都借不出去，影響性很大。」根據銀行局公布的最新統計數字，截至今年七月底，全台國銀中，水位達28％至29％的銀行有五家、27％至28％有七家、26％至27％有九家，另有兩家為25％至26％。
從一個數字可以看出限貸令端倪，根據金管會7月底統計，國銀房貸加計建融餘額已來到14兆3,232億元，月增1,350億元，是31個月來單月增額最大，年增率達8.85%，為近二年新高，其中房貸月增額貢獻近九成。
房貸需求、房價下修 才能改善滿水位結構性議題
也就是說，這個水庫在短時間內被注入大量雨水，此外，國人近年投資理財觀念興起，越來越多人有著「錢放銀行會變薄」的觀念，讓水庫的深度變淺是其二，水庫變淺，短時間又有大水流入，水位自然會快速逼近三成警戒線。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛就說，存款餘額年增率跟不上房貸餘額年增率，導致整體結構性問題。
而這針對不動產放款水位不能超過三成警戒線的天條，是隨時都在監控著銀行，自然沒有年初水位就重新計算，因此年初限貸令就會緩解的理由。銀行主管透露，過去銀行會被認為年初較好借錢，是因為在水位允許的前提之下，各家銀行為了衝業績，才會在年初大力推接案所致。
至於水位調節的方式，譬如當房貸戶過了寬限期開始償還本金時，就能夠快速讓水庫裡的水位下降，又或者當一個建案完工時，動輒上億元的土建融清償也是一個。不過，目前銀行遇到的問題，除非是房貸需求降溫，甚至是房價下修，才有得解。
因此，在總統賴清德出面喊話下，政府已經定調，暫時不會修正銀行法72-2條規範，另名下沒有房產的首購族是銀行優先放款的對象，至於其他第二戶以上承購戶等族群，在結構問題尚未解決前題下，自然成為受衝擊對象。
