限貸令之亂／買房超怕房貸等太久交不了屋律師：這樣做不怕違約賠錢

文／陳之玥

銀行限貸令滿天飛，也驚動總統賴清德出面，務求讓首購族及已經簽約的民眾都能順利撥款，不過實務上，在銀行法72-2條未修正的前提下，銀行對房地產融資不得超過本身資產的三成，縱使賴總統發話了，民眾申辦房貸要像過往又快又便宜恐怕相當困難。

其中，如同《房產溫度計》採訪的搶房貸苦主、房市專家顏博志所述，購買的預售屋九月要交屋，銀行卻說得等到明年才撥款，建商雖然口頭答應他盡力協助，不收取最高房屋總價15％違約金，卻不願意白紙黑字寫在契約上，讓他相當擔心因為房貸違約，不只拿不到房，甚至得賠上鉅額違約金的慘劇發生在自己身上。

大數據關鍵字：買方交屋怕限貸導致違約

根據《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統觀察近三個月（2024/6/7~2024/9/6）討論「交屋」，不少網友關注「限貸令、違約、成數、撥款、風險、自備款」等熱門關鍵字，網友表示「貸款不下來怎麼交屋？」「建商會幫你想辦法吧」、「有大量的話，一定鬧上新聞訴諸於輿論，施壓朝野。」

我們採訪到日恒國際法律事務所律師陳俊宏，由他提供預售屋交屋、中古屋買方不同的法律建議。

預售屋交屋》

陳俊宏指出，民眾購買預售屋，若像顏博志一樣遇到建商指定銀行房貸無法立即撥款，建商口頭表示不收取違約金時，最佳方式還是請建商加註在合約書內，或者是新增一份補充協議書。

但假設建商不願意時，他指出，消費者應主動寄存證信函給建商，內容可寫「建商指定銀行，無法如期辦理房貸，依照雙方約定不收取違約金」等內容，確認建商確保此事。

此外，他也表示，預售屋定型化契約第十八條，有關於貸款約定提及，當貸款金額少於預定貸款金額，不可歸責於雙方時，差額超過三成，可解除契約，或可就此項條文爭取權益。

不管是解約不賠違約金，或想請建商配合銀行撥款時程交屋，若不幸得走上訴訟，「原則在訴訟上可以主張，因政策上銀行水位滿，屬於不可抗力的情勢變更，買方已盡力與各方嘗試過的原因來為自己爭取權益。」陳俊宏也提醒消費者，在這段期間，所有與建商、銀行的來往，除了訊息留存外，通話時也建議錄音保存為佳。

中古屋買賣》

民眾購買中古屋若遇到銀行延遲撥款，影響交屋日程，依照各家房仲不同，都會有金額不等的延遲交屋違約金，同時，中信房屋研展室副理莊思敏說，中古屋買賣單方面要解約，在斡旋階段會沒收斡旋金，簽署要約書則賠償房屋總價3％，若是已簽約則是沒收買方已付之價金、頭期款，且無金額上限。

因此，陳俊宏建議，非常時期，中古屋交易最好在簽約前就在合約上註記，若貸款貸不下來，買方保留解除契約權力，來不及加註的購屋族，只能拜託房仲盡量協助溝通，「若屋主出售意願大，買方也只是需要時間等房貸撥款，可約定在交屋前，由買方每月支付租金給屋主，降低屋主損失，爭取延後交屋空間。」

分析說明

分析區間：本文分析時間範圍為2024年06月07日至2024年09月06日。

資料來源：

《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統。

研究方法：

《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統係擁有巨量資料，以人工智慧作為語意分析之工具，每月處理1500億以上中文資料的網路社群大數據資料庫，其內容涵蓋Facebook、YouTube、Instagram、Threads、TikTok、新聞媒體、討論區、部落格等網站。針對討論『交屋』相關文本進行分析，調查「熱門關鍵字」(註1)作為本分析依據。

*註1 熱門關鍵字：透過『KEYPO大數據關鍵引擎』輿情分析系統，萃取網路上的文章與主題共同出現的關鍵熱詞；次數越多，字詞越大；可用來釐清核心議題與重點人事物。