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文／李易云

談到房地產，你一定聽過一個名詞，叫做「自用住宅」。可是你知道嗎？自用住宅的定義可不只有一個！

住商企研室執行總監徐佳馨指出，台灣不動產的稅制可分為持有稅和移轉稅。前者指的是房屋稅和地價稅；後者指的是土地增值稅和房地合一稅。但奇怪的是，每一種稅對於「自用」的定義卻不太一樣。

房屋稅限制持有房屋數　地價稅還會限制土地面積

房屋稅的自用住宅條件，除了要無出租、無營業，必須由本人、配偶或直系親屬實際居住使用，而且本人、配偶及未成年子女持有全國房屋合計在3戶內，才能適用自住房屋稅率1.2%。

地價稅的自用住宅用地條件，除了要無出租、無營業，必須由本人、配偶或直系親屬設有戶籍，而且都市土地面積以3公畝、非都市土地面積以7公畝為限，才可適用自用住宅地價稅率千分之2。

土地增值稅分成一生一次與一生一屋　使用次數得符合要件

至於土地增值稅，其一般用地稅率為20至40%，自用住宅用地稅率則可分為「一生一次」和「一生一屋」兩種，皆適用優惠稅率10％。

「一生一次」包含四大要件：

1. 都市土地面積未超過3公畝，或非都市土地面積未超過7公畝。

2. 出售前1年未供出租或營業使用。

3. 地上建物須為土地所有權人、配偶或直系親屬持有並設有戶籍。

4. 自用住宅建築完成未滿1年，房屋的評定現值須達標土地公告現值10％以上。

「一生一屋」的條件更為嚴謹：

1. 都市土地面積未超過1.5公畝、或非都市土地面積未超過3.5公畝。

2. 出售前5年內無供出租或營業使用。

3. 出售前持有該土地6年以上。

4. 在出售土地前，土地所有權人、配偶及未成年子女在該地設有戶籍且持有連續滿6年。

5. 在出售土地時，土地所有權人、配偶及未成年子女名下無該自用住宅以外之房屋。

徐佳馨提醒，雖然「一生一屋」的適用條件比較嚴格，卻無使用次數的限制。土地所有權人在用過一生一次的優惠稅率後，如再出售自用住宅用地，且符合各項要件，即可使用「一生一屋」再享優惠。

重購退稅規定出售與購入時間差距　自住減免限定持有與使用年限

房地合一稅是2016年上路的新稅制，只要在2016年後取得之房屋和土地，出售時均適用本稅制。自用住宅的優惠包括「重購退稅」與「自住減免」。

重購退稅，無論是先購後售或是先售後購，只要符合以下條件，即可申請退稅，小屋換大屋採全額退稅、大屋換小屋則是按比例退稅。

1. 舊屋出售前1年未供出租或營業使用。

2. 個人、配偶與未成年子女在新舊房屋均設有戶籍並居住。

3. 新舊房屋出售與購入時間（以完成移轉登記日為準）差距在2年內。

4. 新屋購入5年內必須自住且有戶籍登記，不能作為其他用途或再移轉。

自住減免，只要符合以下條件，可享400萬元免稅額，超出部分適用10%優惠稅率。

1. 個人、配偶或未成年子女設有戶籍並連續居住6年以上。

2. 出售前6年無供出租或營業使用。

3. 6年內以1次為限。

你有沒有覺得很奇怪，為什麼這些有關「自用」住宅的定義不能統一呢？

這就是本次的奇怪知識，我們下次見。