買房得一次拿出4成自備款?央行限貸令受衝擊族群、影響性一次看
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文/陳之玥
隨著抽籤、排隊買房等亂象頻傳,央行在第二季理監事會中,祭出自2022年12月起的第六波選擇性信用管制,理監事會隔日6月14日立即實施,明確指出自然人在六都及新竹縣市購置第2套房貸,貸款上限由7成降至6成,且結合先前的管制內容,第二戶房貸也無法使用寬限期。
究竟第六波信用管制的新措施真正影響的是哪些族群?首先,我們先釐清此次的信用管制內容。
1、對象:自然人指的是公司法人以外的一般民眾。
2、地區:台北市、新北市、桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市
3、標的:專指購屋貸款,如果是購買辦公室、工業用等住宅以外產品就不計算在內。
4、內容:個人名下的第二戶房貸(科目1-購買不動產的房貸)。也就是說,如果名下有已經還清貸款的房子,或是已經還清房貸又再增貸(科目4-週轉金)就不在限貸範圍內,且夫妻也不會合併計算。
5、影響:申辦第二套房貸,以貸款1000萬元為例,自備款從300萬增加至400萬元。
限貸三大影響一次看 換屋族衝擊最大
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出,央行此次限貸將帶來三大影響
1、購屋糾紛增:申辦第二套房貸正在交屋中的新成屋、預售屋與中古屋,或者今年內將交屋的預售屋買方,就可能因無法多拿出一成自備款而與賣方產生糾紛。
2、資金外流非管制區:限貸範圍為全台六都加新竹縣市,將趨勢資金轉進有建設利多、科學園區題材的非管制區,如苗栗、嘉義、屏東等縣市。
3、資金轉向預售市場:限貸令立即影響的是中古屋、新成屋的房貸申辦,買方需一口氣拿出四成自備款,將促使換屋族目光轉向分期支付頭期款的預售屋,減緩資金籌措壓力。
打房無用論? 專家:謹慎為上
至於第六波信用管制能否有效抑制房市?元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,此次央行第六波信用管制措施,主要是觀察到全台第二套房貸有逾八成集中在七都,因此,此次管制主要延續前幾五波限貸措施,進一步限縮,減少房市資金活水,利用調降特定區的第二套房貸成數,意欲增加炒房者的資金成本。
不過,由於近期房市因新青安等利多,讓買氣大盛,而這次央行的打炒房力道,跟市場原先認為可能重手打房的預期也不同,陳傑鳴估計,短線房價受衝擊機會不大。
但是,陳傑鳴表示,雖然很多人認為政府打炒房無效,但其實目前打房力道正逐漸加重,如同溫水青蛙般。政府近年透過祭出信用管制、平均地權條例修法、囤房稅2.0等方式嚴打炒房,從過去經驗來看,不斷加重的房市調控手段勢必產生效果。
他以2010年央行啟動的信用管制來說,搭配2011年奢侈稅的開徵,以及陸續祭出的豪宅貸款成數祭出最高六成等限貸令,房市直到2014年就出現大反轉。因此,這波房市多頭雖感覺仍未停歇,但民眾買房還是要審慎,很多不可預期的政府政策一但出台,都可能讓房市多頭加快結束,甚至出現反轉。