大都更時代老屋重建會加速嗎?新北市全部更新要花1133年
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文 / 李易云
0403的花蓮強震,不僅引發全民對都更議題的重視,台北市市長蔣萬安更直接宣布大都更時代的到來,顯見危老建築的拆建,已經是未來防震避災的重大課題。然而,政府要推動都更與危老重建,卻遠比想像中更具挑戰。
台北拆完老宅估耗時380年 新北更久至少需要一千多年
台北市,是六都中老屋占比最高者,超過全市房屋總數的七成。若以北市現有屋齡達30年以上的住宅數約65.4萬戶為基礎,再以近年北市每年平均核發住宅拆照數為1722戶計算,北市府至少要花近380年,才能完成全數更新。
再來看看新北市。新北市的老屋數量位居全國之冠,屋齡達30年以上的住宅將近83萬戶,而2018至2023年期間,每年平均核發住宅拆照數為732戶,換句話說,新北市府至少要花近1133年才能完成。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,新北市幅員廣闊,部分蛋白甚至蛋殼區域的房市表現效益不佳,開發商進場意願低,都更更是難上加難。
▲北市府至少要花近380年,新北市府至少要花近1133年,才能完成全數更新。
image source:內政部;住商機構彙整;《房產溫度計》製圖
老屋數量龐大與工料雙漲影響拆除 遇民眾不願配合再添阻力
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,自從政府於2017年頒布《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(即所謂的危老條例),北市於2018年起,全市核發的住宅拆除執照數量即有明顯增長,甚至在2022至2023年期間,每年都可達拆除2000餘棟的高水位,顯見若有政策加持,北市高房價又能為建商提供改建誘因時,的確能有效提高市區都更的效率。不過,由於老屋數量實在龐大,近年又受到營建成本與工資上揚等因素影響,如果民眾又不願積極參與,都更確實難如登天。
政策力挺吸引投資客目光 都更效率不及老化速度成隱憂
另外,在政府力推的都更三法中,《都市危險及老舊建築物加速重建條例》明文規定,依該條例申請之重建計畫,施行期限至2027年5月31日止,不免引發外界擔心危老條款是否會中斷,甚至出現政策不連續的可能性。同時,該條例設有隨著時程遞減的建築容積獎勵,依規定自2017年公布施行至今,施行後第七年,建築容積獎勵已剩下百分之二,申請誘因也將隨之降低。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶提醒,雖說花蓮大震過後,住宅結構安全問題引起各界關注,部分置產客更是對都更宅展現高度興趣,並讓營建類相關類股大漲,惟都更效率遠不及房屋老化速度,且整合案仍舊多半集中於於蛋黃區等區域,以投資思維進場者,最好還是審慎評估。