image source：FB／新北市議員王威元

文／凌境

被不少人視為「經濟火車頭的」房地產業，在國內造就出眾多知名建商，推案也不手軟。但近一年來，國內地產界並不平靜，建案工地周邊發生包括天坑、老公寓塌陷、大樓傾斜...等事件，讓民眾提心吊膽！很多人在問，如果我家附近剛好有建案準備開工，或正在施工，會不會損害我的房子？若自家房屋真的因建案施工而造成損害、結構出問題，又該如何自保、求償？對於許多民眾的相關疑問與疑慮、擔憂，房地產專家、宏道法律事務所蔡志揚律師點出「三項必作程序」，其中一項更是少有人提到，也極少人知道要做，務必請大家要格外注意。

「房屋鄰損自保3要件」，請各位一定要記下來！蔡志揚表示，第一點，普遍的建案在開工之前，都一定需要做「鄰房現況鑑定」，就是地方縣市政府的建管單位，會要求建案的施工廠商到建案周邊的民房進行鑑定勘查，以記錄現有房屋在建案施工前的屋況，以作為未來若真的發生鄰損事件，才有一個清楚的對照，也好進行責任釐清。

蔡志揚說，通常「鄰房現況鑑定」報告，該地區的地方政府都會有所留存，若真發生建案施工不慎造成鄰損情形，受害民眾就可向縣市政府提取這一份報告，以作為後續房屋損害程度的比對。

住戶找專業第三方鑑定建物損害　費用由建商支付

第二點，蔡志揚指出，如果建案在施工過程中，真的發生周邊民宅、大樓出現傾斜或塌陷等情況，地方政府除了會要求建案停止施工，並進行釐清責任歸屬以外，政府也會協助民眾找尋專業鑑定單位來做建物損害鑑定。不過建議民眾，可與鄰居、住戶共同深入討論後，自行尋找可信賴的「第三方專業鑑定單位」，比如台北市土木技師公會、台北市結構技師公會、新北市土木技師公會...等，各地方幾乎都會有相關的專業機構可協助。

蔡志揚表示，上述所提到，請「第三方專業鑑定單位」協助受損房屋的鑑定報告事項，通常主要勘查「房屋傾斜率」及「建物結構損害程度」，而鑑定相關費用，以現行法規來說，是要由建商來支付，住戶不須煩惱這筆費用。

超重要！「房屋跌價損失鑑定」務必要做

第三點，是非常重要的部分，蔡志揚指出，這一點也是極少人知道，且地方政府在協助民眾時、也不太會主動提起，就是「房屋跌價損失鑑定」；他說，在發生因建案施工疏失造成周邊房屋鄰損時，很多人會想到作建物損害鑑定，以及後續建商該如何賠償、甚至如何進行重建，但「房屋跌價損失」的評估也是超重要。

蔡志揚強調，「房屋跌價損失鑑定」這部分，房屋受損的民眾可請口碑、商譽佳的「不動產估價師」來協助鑑定及評估，以清楚計算出「房價減損的程度」；他說，若原本該大樓房價一坪80萬元，但因建案施工造成鄰損，估價師鑑定發現房價因而減損10％，後續法院受理後也確認、認定估價師的鑑定，則建商必須支付房價減損的費用。此外，「房屋跌價損失鑑定」中，要給予估價師的費用，目前法規並未說明由哪一方支付，這部分就要由住戶與建商來協商；如果最後法院認定房屋鄰損的責任在建商，則建商除了賠償住戶、以及房屋修補或是重建的費用，房價減損及房價鑑定報告書的費用，建商都要負責。

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