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文／田大全
常常有朋友問我，最近有建商在跟我們談都更，建商說，可以分回多少坪，還說可以如何如何…，我們該不該同意？

碰到這種問題，我通常是先致上最高的祝賀之意，恭禧啊！都更條例走了四分之一個世紀，終於輪到你們家了！至於可以分多少坪、出不出錢、樓層怎麼選、車位怎麼分…，這些都是「技術問題」，重點是，有人願意跟你們談，這就是一件好事！

我也通常會反問朋友，過去這幾十年，難道沒有人和你們談過嗎？朋友就開始講出一大堆的老故事…，若干年前，A建商就來談過，後來沒搞成，又過了若干年，B建商又來談，後來…C、D、E又如何如何，但是都沒有結果，一直到最近，這個F建商又上門了，但是稍微算一下，發現這個建商提出的分回條件，好像也沒有比之前建商給的多，但是，也不知道為什麼，這次大家的意願好像就比之前高一些。

這樣的故事，幾十年來，翻來覆去地上演著…

《房產溫度計》根據《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統（分析期間：2023/1/1～2023/12/31）統計調查，對於「都更」的好感度0.78，負面聲量超過八萬三千多筆，「負面情緒」達25.05%，而「正面情緒」不到20％。

image source：《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統

都更，為什麼這麼難？姑且撇開那些都市再造、機能活化、景觀美學…，那些「學院派」的大帽子，一般民眾所認知的，其實就是一套「老舊建築物改建容積獎勵辦法」，重點在於「容積獎勵」的那顆「糖」到底夠不夠甜！至於美不美學、景不景觀、危不危險…，反正我只是個老百姓，關我什麼事？

講到底，大家幾乎都是用利益在理解都更這檔事，既然如此，在一大堆的建築法規、地政登記、估價實務、營造物價、市場景氣…等各種專業領域的框架與限制之下，如何「擠出」符合雙方的利益，這就是門大學問了！

這間房子到底能不能改建？最基本的要求，就是要符合「老、危」這兩項標準，常常看到政府統計，全台灣有超過一半的房子，屋齡都超過了30年，台北市甚至有高達七成的房子都是30歲以上的「老屋」！

但是，就實際層面了解後就會發現，其實老房子不一定危險，或許因為「想當年」的造價成本比較低，有些正派經營的營造廠，無論在建材選用或是施工細節上，那種專業的「紮實度」，到現在看來還是非常耐用、實用，而且頭好壯壯，穩如泰山！

反過來說，危險卻不一定老舊，這又是另一門學問了！台灣歷經幾次大地震，也發現到有些屋齡才十幾二十歲的「小伙子」，或許因為地震強度、深度，或地質的關係，大震一來，照樣不支倒地！

就像身體出了毛病，不論是老頭子還是小伙子，經過徹底檢查之後，發現心臟血管就是堵了兩根，靠藥物或運動，可能無法徹底解決問題，非得動個手術，才能一勞永逸，這刀子，該動還是得動！問題是，如果開過刀後，還是照樣菸酒不離身、油膩不忌口，不運動也不養生，身體狀況還是不會好！

所以，政府就在都更法規裡就提出了多項指標，明確規定，老房子的改建計畫，除了要符合建築物結構的耐震強度評估之外，基於都市防災或城市機能的考量，在法規裡也融入了許多關於消防、防災的觀念，而以基地退縮、無障礙設施、綠建築、智慧建築…等等新的規定來要求。

符合這些指標，就可以改建了嗎？基本上，這只是「門票」而已，基地面積又是一個限制，依據都更條例，如果基地面積超過1,000㎡（約302.5坪），就可以用「都更條例」來申請改建。

或者，基地週邊的建築物都已經開發完成，無法合併，而基地面積大於500㎡(約150坪)，也是可以用「都更條例」來改建，至於基地面積小於500㎡（約150坪）的，則適用「危老條例」來改建。

「都更」和「危老」有什麼不同？關鍵就在容積獎勵的「甜度」了，都更的容積獎勵值，最高可以到法定容積的1.5倍，而危老的容積獎勵值，最高只有1.4倍，而隨著時程與基地規模，逐年減少。

可別小看這10%容積獎勵，老公寓改建成新大樓之後，每一坪都是金光閃閃的錢吶！如果是在台北市蛋黃區，從一坪60萬的老公寓，變成一坪150萬的新大樓，這是開什麼玩笑！當然要錙銖必較了～哪有什麼「半糖少冰」！請把糖加滿為止～

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兩者的差別在於，一般民間申辦的都更改建，因為面積較大，戶數較多，整合起來比較複雜，也許整合了八年、十年，就是有幾位「始終尚未同意戶」，所以，基於保障大多數人的權益，都更的同意比例門檻只要80%，這個所謂的「80%」，是包括有權人人數、土地持分面積、建物總面積，全都要超過八成才行！

另外，因為都更的範圍較大、人數較多，而為了符合公平原則，所有執行的過程，因為擔心老百姓不懂，所以政府在建築法規、權利變換、財務運作、施工計畫…等環節上，都要認真監督一下，於是乎，一大堆的審查程序，相對也把執行的時間拉的比較長，這也是都更實務為何如此困難的另一個原因。

至於「危老」呢？因為政策的主要目標就是要解決「危險」的問題，而「危險不能等」！所以，不論基地大小，只要經過建築物結構安全性能評估為「危樓」，就可以省掉一大堆複雜的審議過程，分回的比例與條件，也是大家「講好就好」，這也就是所謂的「協議合建」，只有一個原則，就是全體住戶100%同意！

100%！所以，99%等於零！個人就碰過太多這種小基地的危老案，28個少1個、16個少1個、5個少1個…，儘管房子已經爛到近乎「後現代主義工業風」了，遍插茱萸，就是少一人，動不了還是動不了～你同意改建嗎？保證問10個人，有11個人都同意！連隔壁老王都會跑來湊熱鬧！但是、萬一、假使、倘若…，我就不同意了～

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