文／張旭嵐

囤房稅2.0來勢洶洶，到底誰會被課徵？有多少人受影響？

囤房稅2.0的房屋稅修正條例，趕在年底經立法院三讀通過，「囤房稅」聽起來是針對多房的屋主課稅，不過並非持有超過一間的屋主都會受影響，囤房稅到底是甚麼呢？

其實囤房稅是坊間的用詞，這不是新的稅，只是在原本房屋稅的機制上，針對持有多戶非自用住宅的屋主，採差別稅率，也就是戶數越多，稅率越高，落實「量能課稅」的原則。因此換句話說，如果持有三戶，但是都設籍自用，則適用自用住宅稅率，第四戶開始就屬非自用住宅，需課徵囤房稅。

房屋稅是地方稅，所以過去房屋稅的稅率在1.5至3.6%之間，是由各縣市分別統計，並各自制定級距，而依照最新三讀通過的修正版本，持有房屋的統計，改採全國合併計算，全國非自用住家的房屋稅率，調整為2至4.8%；但非自用的出租房屋，有申報租賃所得者，稅率則為1.5至2.4%；建商餘屋部分，若持有期限在兩年內，稅率為2至3.6%；而單一自住者的房屋稅率則調降，從現行的1.2%降為1%。

政府推出囤房稅的目的，主要是透過提高房屋稅，讓多屋族因空置房產的持有成本加重，而將房屋釋出到買賣或租賃市場，增加市場供給，也希望能刺激建商在高稅負下，加快銷售腳步促銷餘屋。

加重稅負，多屋族們雖然免不了叫苦連天，不過由於台灣房屋稅的稅基偏低，對於一般個人戶來說，實際影響稅金還真的有限。

包租公不怕稅 租屋族首先受難？

根據財政部的估計，囤房稅2.0預計影響的房屋數約96.8萬到135.8萬戶，可增加稅收約45.7億至55.7億元，多屋族換算平均每戶每年稅負大約增加4000多元。

在傳統華人普遍有土斯有財的觀念下，眼看房價居高，擔心賣了就買不回來的屋主們，多半屋主不至於會因一年多幾千元的支出，做出拋售房產的決定。於是，可以想見，這些擁屋出租的包租公們，不無可能把持有成本轉移到租客上，於是租屋族恐怕就是囤房稅下的第一波中彈者。

囤房稅逼出空屋？ 新豪宅建商受難

另外囤房稅能否逼出空屋？還要看原本空置的原因為何。

若是因為老家太遠，自己沒意願住，或祖產屋況過舊，幾乎沒有市場價值，修繕成本大於稅負壓力，空屋釋出的誘因就有限。又如果空置的原因為度假宅，已有使用規劃，也不太會釋出，且這類住宅地點偏遠，即便釋出，對租賃市場的需求舒緩效果也不大。

囤房稅影響較大的，還是屋齡輕，量體大的屋主，尤其是中小型建商開賣已久的建案，銷售超過兩年還有多戶沒賣完。囤房稅實施後，未來建商則會傾向原本以成屋為主要銷售模式的建商，更傾向透過預售快速完銷。

尤其是總價高的豪宅社區，餘屋壓力更大，就比較需要考慮是否需要透過讓利加快銷售腳步，或是透過企業租賃來緩解囤房壓力。

囤房稅下置產之道 化零為整捨新買老

囤房稅三讀通過後，預計最快在2024年七月就要上路，面對持續看漲的租金走勢，加上青年安心成家貸款的助攻，且單一自住者的享有1%低稅率，不排除再刺激一波「由租轉買」的首購潮，低總小宅的市場，也將持續成為這兩年市場主力。

由於房屋稅統計以戶為單位，且屋齡越新，標準造價越高，稅基越高，所以包租公們未來的房市佈局，不求多只求好，將會偏向「化零為整」、「捨新買老」！

【以上言論，不代表《房產溫度計》立場】