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文／徐佳馨

近兩週最熱門的房市話題之一，莫過於台積電宣布放棄在竹科的龍潭擴廠。根據《房產溫度計》透過《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統（日期：2023/10/13～2023/10/19）統計調查結果，台積電的一週網路聲量高達72,495筆，熱門關鍵字包括了桃園龍潭、龍科、擴建等相關議題；再經過台積電、龍潭、房市等交叉比對，出現最大比重的關鍵字竟是「失望性」，其他像是「炒房」、「吐血」、「賣壓」等負面字眼也佔了相當版面，顯見在這段時間，網友們討論「不會崩，台灣房價只漲不跌」、「會有恐慌賣壓嗎？」、「GG的定義是炒起來嗎？」、「楠梓2.0」、「今年龍潭瘋漲，GG不來反而是好事」、「政府致力炒房是能跌到哪裡去」，許多網友縱然相信科技廠帶來地方房市利多，卻也擔心自己買房會「押錯寶」。

image source：《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統

確實，相較於政府重大建設，知名科技廠進駐區域，不僅能穩穩帶入高收入就業人口，也有助於區域發展。不過這幾年地方政府端出各式利多，偏偏計畫常趕不上變化，翻車不在少數，特別是民間企業只有對股東交代，沒有選票壓力，更容易說掰就掰。進場不確定性高的房市利多區要怎麼先評估，才能提高勝率呢？

區域行不行？單一利多ＯＵＴ　產業老司機最誠實

首先，要注意利多是不是單一利多，區域有沒有其他的基本面加持。例如園區、政府機關、捷運、鐵路、高鐵等軌道，一般有這些，至少就算最大利多跳票，也不會太慘。
其次，有沒有產業老司機進場布局? 
例如壽險業者或專推便宜總價個案的建商等等，他們有完整評估才敢下手，等於是另一個房市光明燈，自用買家可以參考。

進場行不行？取得成本 X 時間成本

第三，取得價格多少？這筆資金打算放多久，有沒有其他的選擇？
自用一般會持有比較久，因此住起來舒服與否，日後能否長出完整機能，是自用者要考慮的。
但對投資者來說，取得成本多少？資金能做多大槓桿？持有期間能否有出租用現金流養房？是評估自身能力很要緊的一部分。
以現在房地合一稅制，除非願意繳35至45%的高稅率，不然購屋人至少要持有5年，如果是預售屋，在平均地權條例規定下，持有時間是交屋之後再加5年，以目前的施工效率，至少得經過8年以上，一筆資金雖然能用槓桿操作。但是不是最佳選項，得要好好問問自己。
除了這些看得見的社會指標外，可以在內政部不動產平台，透過查詢鄰近地區的人口數、戶數、低度用電比率等交叉比對，為自己的投資負責。
最後，不管怎麼樣，利潤也意味著風險的存在，認清投資有賺有賠，進場不人云亦云，就已經踏上成功的第一步。

【以上言論，不代表《房產溫度計》立場】

分析說明

分析區間：本文分析時間範圍為2023年10月13日至2023年10月19日。

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